Outlet Castelbolognese – Foto F. Bottini
Amministrazioni pubbliche a tutti i livelli tentano di accelerare la messa a disposizione di case economiche di cui monta ovunque la domanda. Poche settimane fa l’amministrazione federale ha stanziato nuove risorse per la riconversione di immobili non residenziali in abitazioni. Si pensa soprattutto alla riconversione di uffici, un’idea cresciuta da quando il paese è passato massicciamente al telelavoro, ma gli spazi terziari non sono sempre quelli ideali per una riconversione. Innanzitutto i costi possono essere proibitivi e le zone in cui si collocano questi immobili, per esempio nei quartieri centrali degli affari, non le più adeguate a rispondere alle necessità dei residenti. Esiste un’altra possibilità che forse non si considera abbastanza: il riuso degli spazi oggi privi di funzione particolare nelle fasce commerciali stradali, ampiamente disponibili in tutto il paese in aree sia urbane che suburbane.
Secondo i calcoli dello International Council of Shopping Centers, negli USA esistono poco meno di 9.000 ettari di superficie a strip mall. Con l’affermarsi del commercio online e il declino di alcuni formati classici big box, molte amministrazioni locali si ritrovano con parecchie zone passibili di riconversione, spazi commerciali obsoleti con altissime percentuali di inutilizzazione. Le cifre fornite dagli operatori immobiliari parlano di un crollo del 75% nell’occupazione dei complessi più piccoli. A differenza della riconversione di uffici a residenza, quella di uno strip mall può sia sfruttare le zone non edificate, sia sviluppare in altezza quelle già costruite, e non ha tutte le difficoltà finanziarie e materiali del riuso di grattacieli ad abitazioni. E peraltro trasformando quartieri commerciali di fatto in aree riconvertite a mixed-use non cambia la destinazione dei pianterreni che possono ospitare le attività ancora esistenti che approfittano del nuovo traffico pedonale.
Nostri calcoli stimano che trasformando solo il 10% più potenzialmente adeguato di queste superfici a strip mall, si potrebbero realizzare 700.000 nuove abitazioni economiche. Questo riuso è al tempo stesso una enorme occasione e una sfida non priva di ostacoli. Amministrazioni locali e operatori dovrebbero investire molto nel rimuoverli. Il primo è la scelta dei luoghi più adatti: non tutte le fasce commerciali sono ideali per la ricostruzione, si devono calcolare qualità dello stato di manutenzione, tasso di inutilizzazione, dimensioni fisiche, condizioni degli immobili, quanti alloggi si potrebbero effettivamente realizzare. Anziché lasciare l’iniziativa agli operatori edilizi, sono le amministrazioni locali il soggetto più adatto per individuare e analizzare queste possibilità di riconversione. Un a volta individuato il luogo, chi lo trasforma deve affrontare l’ostacolo principale, ovvero le norme urbanistiche. In molte amministrazioni i piani proibiscono di insediare abitazioni nelle aree classificate commerciali, e poi c’è la questione dei diversi standard a parcheggio, altezze massime degli edifici, e tutta una serie di vincoli da modificare.
Per fortuna molte amministrazioni hanno già iniziato a riflettere sul tema. In California sono state da poco approvate diverse leggi a consentire la conversione di immobili commerciali ad abitazioni, che potrebbero aggiungere tantissimi nuovi alloggi alla disponibilità dello stato. Altri potrebbero seguire l’esempio. C’è poi infine l’ostacolo finanziario. Quello del riuso dello strip mall è un fatto nuovo che non ha precedenti e si tratta di dimostrare agli operatori che esiste una domanda di mercato. Qui entra in campo la auspicabile alleanza tra pubblico privato e operatori per garantire la disponibilità di capitali e rendere fattibili i progetti.
A cui certamente contribuiranno le nuove risorse federali, i finanziamenti sia dallo Housing and Urban Development per acquisire immobili e superfici, sia dal Department of Transportation per la riconversione di fasce stradali. Senza dimenticare le agevolazioni per gli interventi di efficientamento energetico. Anche qui la California presenta un possibile modello. Grazie a leggi statali e sostegno finanziario, si è riusciti a trasformare un sottoutilizzato strip mall a Santa Ana, che comprendeva una stazione di servizio dismessa, una immensa superficie a parcheggi, e immobili commerciali rimasti alla situazione di mezzo secolo fa. Che oggi sono diventati il vivacissimo quartiere mixed-use La Placita Cinco, che integra gli esercizi commerciali esistenti in un nuovo sistema, insieme a spazi pubblici e comuni, più 50 alloggi economici destinati a famiglie a basso reddito in uno spazio pedonalizzato.
Il costruttore senza scopo di lucro Community Development Partners ha collaborato con gli uffici tecnico-amministrativi di Santa Ana per la variante urbanistica e tutto il processo di approvazione. Dal punto di vista finanziario, si sono combinati 6 milioni di dollari dal comune di Santa Ana, i crediti fiscali previsti per le abitazioni economiche, e prestiti privati. Una collaborazione pubblico-privata che si può imitare in tutto il paese per costruire una massa critica di riconversione degli strip mall. Certo non è la bacchetta magica per risolvere il problema degli alloggi economici e non si deve sostituire ad altri percorsi. Occorrono nuove costruzioni, buona manutenzione dei complessi esistenti, e accorte riconversioni, per rispondere alla montante domanda di case. Ma è indubbio che questi immobili e superfici sottoutilizzate o dismesse rappresentano un’occasione straordinaria, e la California può essere un modello per il resto del paese, a risolvere la crisi della casa in America.
da: Next American City, 7 dicembre 2023; titolo originale: The Potential Of Strip Mall-To-Housing Conversions – Traduzione di Fabrizio Bottini
Si veda anche su questo sito la riconversione degli uffici in abitazioni
