In passato erano moltissime le nostre città che non prestavano particolare attenzione al proprio futuro. Esistono alcuni puntuali tentativi di approccio più scientifico all’insediamento, come Filadelfia, o Charleston, in South Carolina, e naturalmente quello di Washington, D.C., ma nella maggior parte dei casi non si regolamentava gran che, e non si pensava affatto alla stabilità dei valori o delle funzioni. I principi dell’urbanistica si possono applicare alle questioni di qualunque città, indipendentemente dalle dimensioni. Tantissimi dei problemi che si incontrano in una grande area metropolitana non sono certo gli stessi di cittadine minori, dal decentramento industriale a quello della casa, a quello delle infrastrutture di trasporto rapido. Ma certamente in ogni caso esiste la necessità di un piano generale. Anche villaggi o cittadine si troveranno problemi come la posizione dell’arteria principale di comunicazione con gli altri centri, o quella degli edifici industriali o per gli affari rispetto a diverse funzioni come la residenza, o gli edifici pubblici e gli spazi verdi. Nel definire i propri problemi e nella ricerca di una soluzione, qualunque centro di qualunque dimensione deve necessariamente ricorrere ai principi dell’urbanistica e applicarli alla propria situazione.
Negli ultimi anni si è prestata sempre più attenzione alla pianificazione generale. Ma troppe pratiche cittadine sono state determinate solo dalle abitudini, da una assenza di visione, dal prevalere della speculazione, da un puntare troppo all’espansione verso la periferia senza curarsi della città esistente che subiva un degrado. Lo spontaneo desiderio di una casa in tanti casi ha finito per essere sfruttato dallo speculatore. I potenziali acquirenti vengono convinti dall’idea di incremento di valore comprando con grande anticipo in aree molto decentrate, dove almeno si dice che la città crescerà naturalmente. Il costo iniziale del lotto di terreno, che poi ipoteticamente potrebbe essere rivenduto con profitto, è stato ampiamente sopravvalutato nel suo valore relativo rispetto a quello complessivo della casa, mentre non si bada a sufficienza ad altri aspetti, come arrivarci comodamente in quei luoghi, manutenzioni, riparazioni, deprezzamento, obsolescenza, costi di intervento, e neppure all’economia di fornitura dei servizi a rete.
In pratica la regola pare che in questioni di valore collettivo come lo sviluppo urbano prevalga l’approccio del tutto individuale. E ne discende quell’insieme di baraccopoli, case normali buttate qui e là anche di traverso alla strada, situazioni anti igieniche, brutture dappertutto. Si è creato uno slum di periferia. Le zone attorno a tante città sono state lottizzate decenni prima di qualunque remota ipotesi di accorpamento all’abitato. Le pratiche di lottizzazione e il ruolo delle municipalità sono oggi oggetto di discussione e nuove norme. Appare evidente da una lettura di tanti atti di commissioni urbanistiche, come la questione della casa venga trattata solo episodicamente. Mentre meriterebbe un posto di primo piano nello sviluppo della città e nella cultura di chi lo programma.
L’idea di città, l’urbanistica, e la casa
Urbanistica e divisione in zone omogenee, se concepite pensando al problema della casa, richiedono di riflettere su ruolo e posizione delle aree residenziali in rapporto ad accessibilità, coordinamento tra i quartieri con le varie funzioni, adeguatezza dei luoghi all’abitazione, qualità dei servizi e del verde per far sì che ci si possa vivere in modo salubre gradevole e ricco di relazioni sia familiari che civiche. Importante è l’aspetto fisico di relazione tra il singolo alloggio e il quartiere, invece di considerare la casa come elemento separato.
La forma del quartiere contiene l’organizzazione della propria vita
Lo spazio ovunque, che si tratti di una città una cittadina o una regione, serve per costruire strade o edifici o restare a verde. Gli edifici possono essere residenziali, commerciali, industriali, pubblici, gli spazi per il tempo libero, sia pubblici che privati. In particolare gli spazi aperti possono essere di proprietà pubblica come i parchi e le vie, oppure privati, dai cortili a un campo da golf. Una delle più importanti questioni di sviluppo urbano è quella di assicurare una equilibrata distribuzione di edificato e spazi aperti prima che chiunque inizi a costruire. Se si acquista un lotto per costruirci e si ha la possibilità di decidere senza alcun controllo, lo si può fare per esempio con l’arretramento che si vuole dal ciglio stradale. Al permanere di questa situazione accade, spesso, che la città si trasformi nella pura somma aritmetica delle decisioni individuali degli abitanti. Una progettazione a scala di quartiere delle aree residenziali e della loro lottizzazione, alternativa a questa urbanistica individuale, è uno dei grandi problemi: è essenziale qualche tipo di controllo se si vogliono conseguire dei risultati migliori.
Quando qualcuno decide di edificare o acquistare una casa, deve farlo consapevole che quello spazio è urbanisticamente organizzato e soggetto a precise norme edilizie. Le decisioni che prende non si perdono quindi in un futuro indefinito. Costruire o acquistare una casa deve significare accettare che sia inserita in un quartiere e non una componente a sé. Che avvenga tramite un’impresa o un singolo proprietario, edificazione e susseguente proprietà sono un fatto individuale. Gran parte delle difficoltà discendono dal non capire questa correlazione. Pensiamo a quell’incredibile illusione così diffusa oggi, di persone che possedendo un’automobile credono di poter risiedere lontanissimo godendo contemporaneamente dei vantaggi della campagna e della città senza subirne nessuno dei difetti. Finendo per ammucchiarsi gli uni sugli altri in quella posizione remota, perché non avevano compreso che si trattava in realtà di un margine di espansione in movimento e non certo statico.
Il ruolo direttivo della pubblica amministrazione in urbanistica
L’assenza di valori immobiliari stabilmente affidabili, determinata dal continuo spostamento di popolazione da una zona all’altra, rappresenta un deterrente alla proprietà della casa. La pratica dell’urbanistica conta su una crescita senza fine della città, e le norme che la regolano sono troppo deboli. La necessità di una programmazione urbanistica e edilizia non dovrebbe tradursi nell’idea di crescita infinita ma sulla definizione del suoi limiti. Per indurre maggiore stabilità nelle varie zone sulla base di previsioni chiare dei futuri equilibri di popolazione. Lo studio del probabile incremento di abitanti deve basarsi sugli orientamenti moderni di distinzione dei fattori determinanti, dall’immigrazione, alle leggi, alla modernizzazione dell’agricoltura. La forma della città quindi non dovrà basarsi sul concetto di espansione infinita che corrisponde al degrado delle aree più prossime al centro, ma sarà controllata, così che quel centro possa offrire qualità e servizi sufficienti a contrastare influenze negative. E finché non si modificherà così l’idea di urbanistica in rapporto alla casa, continuerà l’instabilità dei valori e lo spostamento continuo di popolazione, scoraggiando potenziali acquirenti di abitazioni in proprietà.
Piano regolatore e programma finanziario
Un ben concepito piano regolatore urbano tiene conto di una valutazione delle politiche fiscali locali e della situazione economica più generale. A qualunque piano deve essere allegato un programma finanziario che orienti la sua attuazione. Che verrà determinata anche dalla possibilità della pubblica amministrazione di determinarne tempi scadenze urgenze.
Piano regolatore ed estetica
Il risultato finale del piano urbanistico risponde anche ad una concezione artistica. Il fattore estetico deve essere considerato nella misura in cui è coerente agli altri aspetti del piano, anche se senza arrivare a superare l’importanza di altri, come efficienza e abitabilità.
Influenza delle forme originali
Come accade per la qualità della vita in casa, la salute, comodità, sicurezza, atmosfera morale, che vengono condizionate dalle forme dell’abitazione e di quanto immediatamente la circonda, così la vita del quartiere o della città o anche di aree più ampi, subiscono l’organizzazione fisica, per esempio l’adeguatezza del sistema viario, quella degli spazi aperti in relazione a quelli costruiti, il rapporto tra quartieri residenziali ed altri a funzioni diverse dalla cui debilitante interferenza tutelarsi. In altre parole, il piano e forme del territorio della città o altre forme di insediamento ha comunque influenza sulla qualità della vita in ogni angolo, specie nelle zone residenziali
Ciascun proprietario di un lotto contribuisce a questa organizzazione, anche se non può farlo oltre il proprio perimetro. Se un singolo o organizzazione possiedono, mettiamo, un quarto del territorio di una città, potranno controllarne le trasformazioni, ma non potranno farlo sul resto. Perché l’insieme sia regolamentato in qualche modo come tale ci si dovrebbe poter affidare a un individuo, ente, gruppo, dotato di potere di decisone su quel territorio, e quasi logicamente questo potere si trova solo nella pubblica amministrazione. Ne segue che per una trasformazione adeguata, diciamo per l’edificazione residenziale di una parte di città, deve esistere una decisione in grado di programmare su quello spazio delle regole di uso. Perché non basterà la pura somma delle singole decisioni dei vari proprietari delle parti: deve esistere un potere, un organismo, che rappresenti l’intero territorio.
Perché ciò avvenga, sta agli stati approvare leggi che consentano alle municipalità – o autorità amministrative di contea, piccolo centro, villaggio, grande metropoli – di istituire una commissione urbanistica in grado di redigere e attuare moderni piani. Secondo una procedura che segua un preciso modello, e secondo le indicazioni di metodo degli esperti, tecnici e legali, tenendo conto delle esperienze accumulate negli anni. Pare essenziale costruire consapevolezza del fatto che urbanistica e buona progettazione, programmando le funzioni e gli spazi, non diminuiscono affatto il valore dei terreni, ma contribuiscono invece a distribuirlo meglio.
Individuo e comunità
Molti dei metodi di approccio attuali, e molti degli errori, dipendono dal non capire la correlazione tra azione individuale ed effetti sulla collettività. Per rimediare a questi errori occorre convincere i singoli, acquirenti o potenziali proprietari di casa, ad accettarla come parte integrante di un insieme; e dei vantaggi derivanti dal fatto di concepirlo da subito come tale anziché pura somma di singole componenti. Solo così si diventa consapevoli di cosa significa possedere una casa.
L’Unità di Vicinato
Il rapporto del proprietario di casa alla città è diverso da quello che intrattiene col quartiere in cui abita. A volte il vicinato può essere costituito da pochi isolati, da una più grande lottizzazione, o anche da una intera cittadina: qualunque la dimensione, si tratta comunque di una distinguibile unità economico-sociale. L’urbanistica se la pensiamo in relazione alla casa in proprietà, consiste in gran parte nella correlazione dell’individuo col vicinato, dei diversi vicinati tra di loro e con la città nel suo insieme. L’aspetto del quartiere è di vitale importanza. La componente singola può essere di ottima progettazione e fattura, ben posizionata e soleggiata, ma ste sta nel quartiere sbagliato può essere un pessimo investimento. Quindi per l’urbanistica l’unità di vicinato è di importanza vitale. Stabilizzare il quartiere grazie a una buona progettazione ha l’effetto di stabilizzare la singola abitazione.
Una casa solida si caratterizza per stabilità e permanenza che discendono anche da quelle del quartiere. Dunque è necessario, per questo tipo di urbanistica, accompagnare in ogni modo progettazione e costruzione di vicinati tali da poter essere autosufficienti nella città. Li si chiama neighborhood unit. E se ne trovano esempi ormai in molte città. L’unica difficoltà per raggiungere l’obiettivo è quella della proprietà frammentata dei terreni, e la tendenza dei singoli ad agire da soli fissando modalità arbitrarie, o realizzando strutture del tutto incoerenti al resto. La cultura del progetto urbano oggi si è evoluta a sufficienza per pensare che la regolamentazione urbanistica e edilizia possa contenere o prevenire questo tipo di disarmonie. Ma si tratta ancora di un problema aperto, visto che a volte non si riesce a determinare la dimensione più auspicabile dei lotti e quartieri, e altre a intervenire per ricondurre ad equilibrio quartieri già esistenti.
Aspetti sociali dell’Unità di Vicinato
Esistono parecchi vantaggi di una crescita urbana per quartieri. Nella predisposizione di piani cittadini o regionali, già se ne fissa la validità sociale. Sono luoghi dove proprietà della casa e identità e spirito civico diventano convergenti. Essere inseriti in una comunità di dimensioni equilibrate, diciamo a mezza strada tra la famiglia e la metropoli, si può considerare e promuovere come adeguata scuola di cittadinanza. Le attività locali di tipo culturale, per il tempo libero, politiche, diventano parte integrante del quartiere, come pure lo è la associazione dei proprietari di casa per gli interessi comuni. La neighborhood unit, quando inserita nella griglia stradale principale e nell’organizzazione a zone funzionali omogenee della città, può offrire a chi la abita luce, aria, spazi aperti, e tranquillità abbastanza lontano dal rumore e dalla polvere delle grandi arterie stradali. Salute, sicurezza, moralità di chi ci vive vengono tutelate molto più che non abitando nelle zone sovraffollate e senza adeguati servizi, o in altre troppo grandi o troppo piccole perché questi riescano a funzionare adeguatamente.
Organizzazione spaziale del quartiere
Approvato il piano generale delle strade principali della città, quando esso è ben concepito, appare logico che siano gli spazi tra una grande arteria e l’altra le aree per le neighborhood unit. Che possono organizzarsi su due o più tipi dato che le norme di zona accostano diversi modelli di edifici compatibili. L’organizzazione stradale principale di solito irraggia da un centro, e la distanza tra un’arteria e l’altra può variare da uno o due isolati fino a oltre un chilometro, cosa che dipende dalla distanza dal principale nucleo commerciale e industriale. Si tratta del modello «centralizzato» di crescita, che salvo nelle città più grandi pare logico e auspicabile. La costruzione di quartieri del tipo che si propone non è basata su qualche vaga teoria di sviluppo urbano, ma semplice perfezionamento di ciò che da tempo immemorabile rappresenta la naturale forma di crescita della città, dove si organizza il territorio tra le arterie principali di traffico.
Unità di Vicinato: dimensioni
Esistono infinite varietà e tipi di quartiere, pensati per diversi scopi e tipi di case. L’abitazione, omogenea dal punto di vista edilizio, può essere coerentemente e vantaggiosamente segregata in unità di vicinato grandi a sufficienza per mantenersi tali su lunghi periodi e conservare così anche il proprio valore. Relativamente parlando, più piccolo il quartiere minore la possibilità di conservare a lungo le proprie caratteristiche migliori rispetto a ciò che gli sta attorno. Una unità di vicinato organizzata in modo che i bambini possano andare da casa a scuola o al campo gioco senza dover attraversare nessuna strada principale offre sicuramente vantaggi superiori a quelli di un altro più piccolo circondato o soverchiato da aree industriali o commerciali. Ovviamente l’area dovrà almeno essere di dimensioni sufficienti a sostenere gli effetti di deterioramento da vicinanza di funzioni diverse ai propri margini.
Gli studi intrapresi per il Piano Regionale di New York indicano come si possa prevedere una neighborhood unit sulla base di alcuni servizi rivolti a una certa quantità di popolazione. È stato rilevato che le migliori moderne pratiche di progettazione e gestione scolastica sono per un istituto elementare con 1.000-1.200 iscritti, quando la media per scuola al 1929-1930 era di 426 in centri da 30.000-100.000 abitanti, e 666 oltre i 100.000. Calcolando che circa un sesto della popolazione consista di bambini in età da scuola elementare, e che gli iscritti si collochino idealmente tra quei 426 e i 1.200, diciamo meglio da 700 a 1.000 bambini, la neighborhood unit organizzata attorno alla scuola sarà di 3.000-6.000 persone. Ovvero 750-1.500 famiglie, che in case unifamiliari si distribuiscono su 150-300 ettari netti, e un raggio di circa 400 metri. Un’area così composta di case unifamiliari dovrebbe costituire un insieme unitario stabile, salvo forse lungo il perimetro.
Il progetto del quartiere
Qualunque tipo di lottizzazione dovrebbe essere concepita seguendo i caratteri locali di topografia, tipi di edifici e altri. Tra i fattori che determinano la poca stabilità e permanenza dei quartieri residenziali c’è la mancanza di chiari confini anche indotta dal tipo di griglia stradale quadrangolare, che promuove una crescita urbana indefinita. È quindi importante che un buon progetto provi a trarre vantaggio da qualche tipo di confine naturale, come uno spazio, un avvallamento da corso d’acqua, o altura, o strisce aperte e simili, per far sì che la crescita dell’unità di vicinato avvenga con qualche controllo. In assenza di questi elementi naturali di confine, li si può determinare artificialmente. Una volta che la griglia stradale principale è stata fissata dal piano, lo spazio intercluso tra due grandi arterie si può progettare secondo criteri di coerenza e protezione. Una striscia alberata è un ottimo confine, anche se poi esiste la tendenza alla sovrapposizione su entrambi i lati.
Il migliore ambiente è quello che si realizza con un progetto accorto e competente dell’area di vicinato. La griglia stradale di servizio deve cogliere l’occasione per proporre varietà ed economia nelle sezioni di carreggiata, forme e dimensioni dei lotti, tipi di edifici. Orientamento delle vie, dislivelli, reti tecniche, si adegueranno ai caratteri topografici e saranno in armonia con ciò che circonda il quartiere. Una adeguata disponibilità di spazi da gioco e altro verde per il tempo libero serve anche come elemento di aggiunta di valore al paesaggio e identità del quartiere.
Un’altra considerazione è una buona accessibilità a tutti gli edifici privati e pubblici. Una neighborhood unit ha come punto focale la scuola elementare coi suoi spazi da gioco. Lì si colloca anche la biblioteca, la chiesa, spazi di incontro e riunione, e si concentrano vari servizi. È il centro dell’attività collettiva e sociale. Uno spazio per attività e bambini al centro dell’area, che è delimitata dalle grandi arterie di traffico, è liberato dai rischi e disturbi della strada. Si tratta di concepirlo secondo lo spirito originario che nel New England era del Common, e nel nostro Sud della Court House. Negozi ed altri esercizi commerciali verranno collocati là dove naturalmente tendono a collocarsi cioè agli incroci delle grandi arterie. E lo stesso vale per le importanti fermate del trasporto pubblico, su cui si possono affacciare se il lotto edificabile ha dimensioni adeguate e c’è spazio per un arretramento a verde anche delle case ad appartamenti.
Specie se il quartiere è di espansione e del tutto nuovo, esistono numerose scelte compositive possibili, sia di case unifamiliari singole, o a schiera, o a combinazioni varie, a seconda delel esigenze e scelte dei progettisti e costruttori e delle forme del luogo. Possibili anche sobborghi giardino, super-blocchi, o altre organizzazioni meno formali, purché coerenti col resto del tessuto urbano, le densità di popolazione, e quanto scelto in sede di piano urbanistico dalla pubblica amministrazione quanto a suddivisione per lotti. Non bastano le sole regole urbanistiche e edilizie, occorrono sia pratiche attente che migliori e più precise prescrizioni adatte al caso.
Applicabilità del modello ai vari contesti urbani
Il tipo della neighborhood unit come elemento di crescita si applica a qualunque dimensione di città cittadina o villaggio. Abbiamo parlato di organizzarla attorno a una scuola elementare con 700-1.000 alunni. Lo spazio necessario per realizzare un edificio scolastico del genere coi suoi accessori di verde e cortili è di almeno di due ettari, meglio più abbondante. Pensiamo a una comunità di 500-1.000 persone. Si può acquisire superficie sufficiente a un parco di quartiere e per le scuole, e realizzare l’edificio scolastico per le necessitò attuali e del futuro immediato prevedibile. Se e quando gli abitanti aumenteranno l’urbanistica deve aver già previsto di allargare anche i relativi servizi e collocarli dove servono. Ovvero già dall’inizio ci deve essere un nucleo centrale di riferimento pensato per l’unità di vicinato completa. Così quando è ancora molto più piccola già esistono gli spazi a servizio per quando raggiungerà le 3.000-6.000 persone.
Da: AA.VV. The President’s Conference on Home Building and Home Ownership, Planning for Residential Districts, a cura di John M. Gries, James Ford, National Capital Press, Washington, D.C., 1932; Cap. I City Planning and Zoning – Estratti e traduzione a cura di Fabrizio Bottini
Le immagini dei cottage di Welwyn Garden City sono da: Thomas Adams, Robert Whitten, Neighborhoods of small homes, Harvard University Press, 1931
