La popolazione di parecchie grandi città americane in tutto il paese ha raggiunto cifre senza precedenti, ed esiste una carenza di case economiche con affitti e prezzi in crescita assai più rapida dei redditi. Situazione particolarmente grave a New York. La National Low Income Housing Coalition (NLIHC) classifica lo Stato al quarto posto nell’elenco dei peggiori mercati immobiliari del paese, e il Council for Community and Economic Research colloca New York City (popolazione calcolata di 8,5 milioni di abitanti) al vertice della lista delle più costose per vivere. Occorre prendere iniziative nazionali per aumentare l’offerta di case, case economiche, incrementare la possibilità di scelta adeguandola alle evoluzioni demografiche. Il nostro studio sostiene che a New York lo si possa fare attraverso modifiche delle regole edilizio-urbanistiche, consentendo alloggi più piccoli oggi vietati, spazi condivisi, e altri modelli abitativi.
La divaricazione tra domanda e offerta
Sono circa 3,13 milioni i nuclei familiari di New York City. Secondo le ricerche dell’associazione senza scopo di lucro Citizens Housing and Planning Council (CHPC), si tratta di una composizione familiare assai variegata. I caratteri fisici delle case abitate di NY rivelano la discrepanza tra disponibilità e composizione. Ad esempio, con un 32% di nuclei composti di una sola persona e un altro 16% da coppie senza figli, che potrebbero agevolmente affittare o comprare mono o bilocali (coprendo così ben il 48% della domanda teorica) solo il 38% dell’offerta reale riguarda questo modello: una divaricazione del 10%. Ma non calcoliamo ancora chi abita in condivisione — adulti familiari o non familiari (non coppie) che abitano il medesimo alloggio — e rappresenta una domanda latente di abitazioni per single. Ipotizzando che queste persone preferirebbero stare da sole, il bisogno totale di piccoli alloggi (mono e bilocali) potrebbe salire al 35%.
Sulla base delle ricerche CHPC, l’87% degli appartamenti in condivisione vede la presenza di almeno una persona che in teoria ha bisogno di un piccolo spazio solo per sé. Inoltre si ritiene che esista una spropositata sottostima dei casi di condivisione. Una indagine di alcuni anni fa ne calcolava 114.000 illegali a New York City. […]
Le densità previste nelle Zone Omogenee di New York prevedono un numero massimo di alloggi in un edificio, sostanzialmente fissando come superficie media dell’alloggio quella tra un mono e un bilocale. Nei fabbricati multifamiliari questa media è di 63mq alloggio. Usando un adeguamento del 20%, poi la superficie degli appartamenti è di circa 50mq, tra il mono e il bilocale. Punto cruciale: le regole della Zoning Resolution prevedono quella media di 63mq che è più del doppio degli attuali «micro-alloggi» da circa 27mq. Le regole impediscono la costruzione di edifici con piccoli o micro alloggi, per essere rispettate, e non si riesce a rispondere alla domanda.
Gli standard a parcheggio contribuiscono a influenzare il tipo di costruzioni aumentando i costi relativi dei formati più piccoli. Per i nuovi fabbricati residenziali a New York City, il parcheggio dipende dal numero di appartamenti, non da quello delle stanze. Ciò vuol dire che se un fabbricato ha degli appartamenti grandi avrà bisogno di meno piazzole di sosta di un altro identico ma diviso in alloggi più piccoli, anche se ci abita una quantità identica di persone. Ancora più rilevante se calcoliamo come il costo di posti privati incorporati negli edifici possa facilmente arrivare a 50.000 dollari a piazzola. Inoltre la quantità di capitale necessaria da investire per i parcheggi influenza il tipo di costruzioni: nelle case economiche a basso costo di solito gli abitanti hanno meno auto e meno disponibilità a comprarsi un posto in silo. […]
Le possibilità
New York e le altre amministrazioni possono intervenire in tre modi sulla carenza di case economiche:
- sfruttando la possibilità di «up-zoning» verso maggiori densità residenziali, come quella di una più elevata utilizzazione fondiaria. New York sta usando con variabile successo questo metodo. L’aumento di densità non sempre è visto di buon occhio dagli abitanti che temono un degrado dei quartieri.
- si possono costruire nuove case su terreni liberi anche dove non c’è moltissimo spazio. Per esempio, a New York esistono scali ferroviari, autostrade urbane, altre infrastrutture di proprietà pubblica sopra cui edificare se reso possibile. Uno studio di architettura ha progettato recentemente un intervento di questo tipo sopra la ferrovia nel Bronx. Poi esistono ancora terreni liberi adeguati disponibili nelle fasce di periferia dove però disponibilità di mezzi di trasporto, norme e altri vincoli ostacolano maggiori densità.
- si possono insediare più persone dentro il medesimo. Sia realizzando alloggi più piccoli ed efficienti, sia promuovendo la condivisione dei medesimi.
Alloggi di dimensioni minori: attriti in passato e situazione attuale
Case piccole e a basso costo rappresentano da sempre una caratteristica dell’offerta nelle città dense, ma spesso producono condizioni insalubri e di scarsa sicurezza. I complessi privati in affitto operai e per immigrati dei tenement a cavallo tra fine ‘800 e primo ‘900, ad esempio, erano sovraffollati e offrivano pessime condizioni abitative. Il modello Single Room Occupancy (SRO) di residenze a alberghi metteva a disposizione stanze singole a basso costo con bagni e cucine in condivisione ed è durato a lungo nel XX secolo per quanto con gravi difetti sia di gestione che di degrado da scarsi investimenti in manutenzione. Nonostante la pessima fama del modello SRO, Brian Sullivan e Jonathan Burke hanno dimostrato come svolgesse un ruolo cruciale come scelta di alloggio economico rappresentando oltre il 10% degli alloggi della città negli anni ’50. […]
Questioni di accessibilità economica
Con costi di costruzione che crescono più in fretta di quelli delle case e dei redditi aumenta il divario tra domanda e offerta di abitazioni economiche. E il modello SRO è solo uno degli esempi di come si possa in qualche modo rispondere. I micro-alloggi hanno un potenziale, principalmente perché contano meno in termini di costruzione ad appartamento, e quindi consentono al privato che investe di guadagnare pur mantenendo affitti relativamente poco elevati. Inoltre le attuali tendenze demografiche mostrano come continui a diminuire la dimensione dei nuclei familiari e la corrispondente domanda di alloggi grandi. Uno studio di CBRE Global Investors, operatore immobiliare, prevede che al 2025, soltanto il 10% delle nuove famiglie USA avrà dei figli, mentre sarà il 25% del totale famiglie ad averne. Se la previsione è giusta, l’attuale divario tra domanda e offerta di case dovrebbe allargarsi ulteriormente a meno di non costruire molti più alloggi piccoli.
Si noti che anche realizzare micro-alloggi non significa di per sé che siano economici. A New York City, per esempio, ce ne sono parecchi offerti dal mercato a giovani professionisti, lussuosamente arredati con servizi e in posizioni prestigiose. Monolocali più o meno da 25mq a 35mq al Carmel nuovo complesso di micro alloggi progettato da nArchitects, ne comprendono 22 ad affitto concordato ma il resto va a quote di mercato da 3.000 dollari al mese. Ciò significa rivolgersi a redditi da 120.000 dollari l’anno se calcoliamo che l’inquilino spenda il 30% per la casa. Anche così, i micro-alloggi di mercato allentano comunque la pressione incrementando l’offerta e offrendosi ai giovani soli con una possibilità in più che riduce anche la pressione sugli altri formati.
Salute
Appartamenti più piccoli aumentano il rischio di sovraffollamento, e lo stress psicologico, specie nei più piccoli, come confermano parecchie ricerche. Il Ministero per la Casa e lo Sviluppo Urbano definisce sovraffollamento quando si superano le due persone per stanza abitabile. Secondo questo criterio New York ha senza dubbio dei problemi. In un rapporto del 2015, il responsabile cittadino Scott Stringer scriveva: «Nel complesso il tasso di affollamento a New York City, includendo sia alloggi in proprietà che in affitto, sale all’8,8% nel 2013, contro il 7,6% del 2005, con un incremento del 15,8%. Il tasso di affollamento in città è oltre due volte e mezza quello nazionale del 3,3%». Si spera che la costruzione di più alloggi riduca l’affollamento, ma a diversi criteri di densità devono corrispondere diverse più stringenti regole a prevenirne gli effetti insalubri». […]
Quanto possiamo rimpicciolire?
CHPC ha organizzato due ricerche — One Size Fits Some and Making Room — e una mostra sui piccoli alloggi nei paesi sviluppati, oltre agli USA anche casi in Germania, Spagna, e Giappone. Azby Brown, architetto a Tokyo, analizza gli spazi abitativi giapponesi da 150 anni fa, spiegando come tre quarti della popolazione urbana vivesse in ambienti da una decina di metri quadri condividendo servizi di cucina e igienici, in modo analogo al nostro modello SRO. L’architetto Vicente Guallarte presenta progetti per Valencia, in Spagna, tra cui uno che propone molti spazi condivisi per accrescere l’abitabilità di alloggi da 25mq sino a oltre 70mq teorici. Le ricerche evidenziano il ruolo chiave degli spazi condivisi se gli alloggi sono piccoli. Più piccolo l’alloggio, più importante ciò che dall’alloggio sta fuori, da un ambiente comune, al ballatoio alla palestra alla stanza riunioni. Servizi che consentono di abitare in meno spazio perché si può approfittare di altri ambiti semi-privati e familiari.
Altro intervento che favorisce l’alloggio minimo è di accompagnarlo a una offerta di servizi come quelli proposti dal progetto di Graham Hill per adAPT in collaborazione con Curtis + Ginsberg Architects, Jonathan Rose Companies, e Grimshaw. Ci sono cose che vengono usate abbastanza raramente ma che richiedono molto spazio (sedie, tavoli, pentole grandi, attrezzi), e un deposito per tutti questi oggetti riduce la necessità di armadi e ripostigli. Anche le tecnologie digitali oggi riducono le necessità di spazio. Quarant’anni fa ascoltare musica richiedeva dischi di vinile, impianti ingombranti, mobili su cui appoggiarli. Oggi può stare tutto dentro la dimensione di una penna; anche le televisioni un tempo molto grosse oggi stanno appese piatte come un quadro alla parete. Invece di tenere archivi cartacei si possono organizzare elettronicamente, niente più cartelle e scaffali. In breve, la tecnologia riduce la quantità di spazio per tenere cose.
Un’altra considerazione è quella secondo cui i progettisti tendono a concepire lo spazio abitabile per due dimensioni: superfici, arredi, stanze, tutto disegnato in pianta come se il sopra e il sotto fosse identico. Mentre per esempio sopra o sotto un divano lo spazio potrebbe essere dedicato ad altri usi. E se guardiamo meglio a come spazio servizi depositi si possano combinare in verticale comprendiamo meglio le possibilità di riorganizzazione. L’architetto Peter Gluck ha progettato micro-loft monolocali a soffitto alto e mezzanino (vano cucina e bagno in basso) con spazi comuni condivisi.
Da questi ragionamenti, riteniamo sia possibile immaginare anche appartamenti molto più contenuti di quanto consentito dalle norme di densità o dai vari vincoli economici, come quelli degli standard parcheggi, tutto dentro le regole edilizie correnti. A New York City, una stanza abitabile – salvo cucina a bagno – deve essere di 14mq. Ma per arrivare al minimo di 7,5mq a persona il soggiorno sarà di 15mq così che in due si possa legalmente condividere lo spazio. Come accennato la dimensione più piccola di alloggio permessa a New York City è di 25mq. Riteniamo si tratti davvero del minimo per una ragionevole abitabilità da appartamento. Mentre con un organizzazione di tipo SRO, le stanze possono essere di 14mq visto che bagni e cucine vengono condivisi.
In prospettiva
Gli standard a parcheggio di New York City rendono molto più costoso realizzare appartamenti piccoli. Ma anche qui ci sono alcuni possibili espedienti. Uno già in atto è quello della deroga detta «Zona a Trasporto Pubblico» che consente trasformazioni di alloggi economici senza standard a sosta veicoli nel caso siano serviti da altra accessibilità. Un altro metodo sarebbe di non imporre i parcheggi ma consentirli nel caso che vengano richiesti dai potenziali abitanti. E in molti casi, specie nelle aree a minore densità meno servite dai mezzi, il costruttore tenderà ad aggiungere spazi sosta, senza i quali poi nessuno comprerebbe o affitterebbe. Una soluzione più adeguata potrebbe essere quella di calcolare gli standard sosta sul numero di stanze, come si fa a Los Angeles, cosa che rende assai più semplici da costruire i complessi con piccoli appartamenti.
Si arriva però a un certo punto in cui la riduzione di superficie non riduce più i costi. Bagno e cucina sono le componenti più dispendiose, onere fisso qualunque sia la dimensione dell’alloggio. Certo poi il costo-superficie dipende da numerose variabili ma secondo i nostri calcoli un monolocale in un nuovo complesso si può rivolgere a chi ha un reddito del 140% della media statistica di circoscrizione (AMI). Uno dei vantaggi dei micro-alloggi è la possibilità di realizzarne di più sulla medesima superficie diminuendo la componente costo dei terreni. Certo il fatto di sostenerne la realizzazione di per sé non accresce nell’immediato e direttamente la disponibilità di alloggi economici. Ma certamente allenta la tensione e contribuisce ad arginare i prezzi di altri appartamenti man mano la pratica si diffonde. […]
Conclusioni
Visto il divario tra domanda e offerta di alloggi per i nuclei familiari di New York City, si dovrebbero adeguare le norme garantendo più flessibilità e scelta. Modifiche in grado di regolarizzare ciò che oggi è illegale ma potrebbe allinearsi alle Norme Urbanistiche e Edilizie —spazi come quelli dei seminterrati o quelli condivisi da oltre tre persone non della stessa famiglia. Col risultato di migliorare abitabilità e sicurezza oltre che responsabilizzare. Oggi anche gli addetti a controllare spesso chiudono un occhio, dato che poi intervenire significherebbe spingere questi inquilini illegali verso la condizione di senza tetto che si rivolge ai rifugi. Molto meglio far uscire dall’informale questo genere di abitazioni. Si avverte anche la necessità di più conoscenze su cosa sia una serie di requisiti minimi accettabili senza arrivare a compromettere il benessere fisico e psicologico degli inquilini.
Per New York City, possiamo indicare la necessità di:
- eliminare la quantità massima di persone che possono condividere un appartamento (o fissarne una superiore all’attuale) prevista per la città da Zoning e Regolamento Edilizio, per lo Stato dalla Multiple Dwelling Law, e dallo Housing Maintenance Code.
- i requisiti di densità fissati dallo Zoning dovrebbero essere eliminati o ridimensionati, così da non proibire certi formati di alloggio anche quando seguono le norme edilizie e igieniche.
- modificare gli standard a parcheggio per non penalizzare gli alloggi più piccoli; a cominciare dal calcolo posti sulla base del numero di stanze.
- favorire la realizzazione di complessi organizzati sul modello Single Room Occupancy per stanze e servizi condivisi.
Norme che invece non richiedono adeguamenti sono:
- il criterio di abitabilità con una stanza ad appartamento di 14mq
- 7,5mq a persona in ogni alloggio
- dimensioni minime delle stanze
- regole di accessibilità
Regole che mirano ad accrescere le opzioni possibili e sostenere la realizzazione di alloggi dimensionati sui reali bisogni della demografia cittadina. Sia a New York City che in altri grandi centri ciò vuol dire studiare progetti di mono e bilocali rivolti a persone sole o coppie senza figli. Comprendiamo le difficoltà di politiche per densità e standard sosta, specie là dove gli abitanti di alcuni quartieri temono in un degrado qualitativo derivante da certe trasformazioni. Ma le nostre indicazioni non sono per modifiche radicali di questi aspetti. Vorremmo invece solo rendere legale la vera densità urbana attuale ed eliminare gli ostacoli che impediscono la realizzazione di alloggi più vicini al profilo demografico della città.
dal primo capitolo di AA.VV. Urban Policy Frontiers, Manhattan Institute, New York 2027: Titolo originale: Small is Beautiful: Micro-Units Can Help Make NYC Housing Affordable – Estratti e traduzione a cura di Fabrizio Bottini; qui il testo integrale con note immagini e tabelle al sito Manhattan Institute
