Nei prossimi tre o quattro anni gli americani avranno la possibilità di decidere se questo paese possa essere un posto decoroso per abitare, e per generazioni a venire. Già enormi distese di campagna un tempo verde sono state trasformate in deserti inquinati dallo smog, né città, né campagna, né suburbio, e ogni giorno – a un ritmo di 1.200 ettari al giorno – le ruspe ne ricoprono di nuova. Non si può fermare il progresso, ci dicono, ma ancora un po’ di questo tipo di progresso e si arriverà al paradosso di essere ricchi ma di aver abbassato il livello reale di vita.
Col caratteristico ottimismo, gran parte degli americani continuano a pensare che ci sia abbondanza di spazi verdi appena oltre quella recinzione. Ma stavolta non è più così. Non è solo la campagna che sta arretrando: nella grande espansione delle aree metropolitane i quartieri di una città iniziano a incontrare quelli dell’altra. Viaggiando in aereo da Los Angeles a San Bernardino – lezione inquietante sull’infinita capacità dell’uomo di rovinare il proprio ambiente – si possono vedere legioni di ruspe che masticano gli ultimi spazi di verde rimasti fra le due città, e a partire da San Bernardino un altro esercito di macchine che continua il lavoro verso ovest.
Sopra il New Jersey, a metà strada fra New York e Filadelfia, il viaggiatore ha la fuggevole illusione di una distesa verde, ma si tratta di spazi già venduti, in cui i primi supermercati e cinema drive-in sono solo sinistre avvisaglie di quanto arriverà. Ai margini estremi dell’attuale area metropolitana di Filadelfia dove nel giro di circa dieci anni nel 1960 ci sarà una nuova popolazione di un milione di persone, si è compromessa irrimediabilmente una delle campagne più belle del mondo, e l’ondata principale dei nuovi residenti suburbani deve ancora arrivare.
Il problema naturalmente non è che manchi il terreno in assoluto. Anche con l’incremento di popolazione di 60 milioni previsto per i prossimi vent’anni, gli oltre 750 milioni di ettari d’America sarebbero sufficienti a ospitare tutti, e molto comodamente. Non bastano, però, se i terreni vengono scialacquati. È nelle aree metropolitane che andranno ad abitare quasi tutti, e il fatto che restino migliaia e migliaia di ettari vuoti, diciamo, in Wyoming, non sarà di grande aiuto per chi va ad abitare a Teaneck, New Jersey.
Il problema è il modo in cui stiamo crescendo, o meglio la mancanza di qualunque piano. Vista la forma discontinua a rimpiattino dello sviluppo urbano, anche entro i confini delle città esistenti c’è oggi una straordinaria quantità di terreni vuoti. Ma sono sparpagliati: un lotto qui, una discarica là: niente di grosso abbastanza per essere di grande utilità. Ed è col medesimo genere di sprawl che comprometteremo totalmente le aree metropolitane del futuro. Negli insediamenti che si trovano oltre il suburbio di oggi manca la pianificazione, e l’edilizia è quasi completamente nelle mani degli speculatori. Che comprensibilmente seguono la linea di minor resistenza, lasciando una scia di urbanizzazione a chiazze.
Dal punto di vista estetico il risultato è un disastro. Ci vuol poco in termini di degrado per compromettere un’intera zona; se chi ci legge va in una via che gli è cara, noterà come basti un piccolo spazio aperto a rendere bella tutta l’area. Ma sono sufficienti pochi edifici mal progettati, o qualche cartellone pubblicitario, o chioschi di hot-dog a rovinare tutto, nonostante in realtà lo spazio usato così sia molto contenuto, l’area avrà l’aspetto di uno spazio saturo.
Lo sprawl è pessima estetica, e pessima economia. Si usano due ettari per far ciò che ne richiede mezzo, e farlo pure male. Si danneggiano gli agricoltori, gli abitanti, le attività produttive, i servizi a rete, le ferrovie, chi vuol fare attività all’aria aperta, si danneggiano anche i costruttori.
E poi non è necessario. In molti suburbi si è persa l’occasione, ma non è ancora troppo tardi per individuare linee di sviluppo per la comunità del futuro. Cosa più importante, non è troppo tardi per salvare ambienti aperti dove ancora ne restano: per i parchi, per quartieri industriali ben organizzati a verde, per vedute e semplice spazio che dia respiro.
Gli ostacoli? Ci sono molti esempi locali di impegno pubblico e privato nell’arginare lo sprawl e tutelare gi spazi aperti. Ma ciascuno affronta il problema dal proprio specifico punto di vista, senza sapere cosa stiano facendo gli altri. Ad esempio chi protegge i corsi d’acqua non fa causa comune con gli enti che si occupano di risorse idriche o con chi fa attività all’aperto; agricoltori e urbanisti hanno entrambi un interesse per gli spazi aperti, m si comportano più da antagonisti che da alleati: tutto si risolve in divisione e sconfitte.
Ci vuole una decisa azione politica per far convergere tutti questi gruppi verso il medesimo problema, e prima lo si fa, meglio sarà. Molti urbanisti ritengono che si debba operare in primo luogo verso un tipo di governo che affronti i problemi delle aree metropolitane – o quanto meno li inquadri in un piano generale – faccia in modo che il programma trovi il sostegno delle persone, e poi lo attui in vari modi, ad esempio stabilendo le destinazioni d’uso dello spazio. Tutto molto preciso e logico: peccato che non ci sarà più spazio per applicarlo, una volta terminato.
La proposta che si presenta qui si basa su un approccio più pragmatico. Vuole guardare ai vari interessi coinvolti – come gli agricoltori, gli enti che erogano servizi, gli abitanti – e individuare il tipo di programma migliore per unificarli. Un programma di compromesso, ma in grado di produrre azioni, azioni poi in grado di galvanizzare un movimento per la pianificazione regionale.
Il suburbio contro l’agricoltura
Gli agricoltori sono in una posizione chiave: non solo occupano le superfici più ricercate rimanenti, sia all’interno che vicine alle aree metropolitane, ma hanno una fortissima rappresentanza politica, anche negli stati più urbani. Inoltre stanno facendosi sempre più interessati a qualche genere di programma per gli spazi aperti, e nonostante di sicuro pochi di loro stiano svegli di notte pensando a come avvantaggiare ance i cugini di città, esiste la possibilità concreta che, almeno per una volta, lo squilibrio verso gli interessi dell’agricoltura di tanti parlamenti statali possa far bene alle aree urbane.
Pensiamo alla Santa Clara County, California. Non si è mai vista tanto evidente una convergenza fra campagna e città, e tanto costruttiva. Nel 1945 si trattava ancora di una circoscrizione rurale, una delle più ricche del paese, il suolo fertile della valle era classificato di Prima Classe per l’intera area della Baia. Da San Francisco, una cinquantina di chilometri a nord, erano scesi in pochi a cercar casa, e lo sviluppo urbano, come si vede osservando una carta, era concentrato solo in poche zone, soprattutto a San Jose.
Poi, lentamente all’inizio, iniziarono ad arrivare i primi residenti suburbani, man mano si esaurivano gli spazi di più semplice urbanizzazione della San Mateo County a nord-ovest, e gli speculatori cominciavano a spostarsi verso il fondovalle. Ottima scelta: si dovevano sradicare i frutteti, ma il terreno era piano, semplice per le ruspe, e gli agricoltori abbagliati dalle offerte d’acquisto – 6.000-8.000 dollari l’ettaro a quei tempi – vendevano in fretta gli appezzamenti.
Per i costruttori non c’erano rigide norme urbanistiche con cui confrontarsi, in questa zona rurale, e le regole dei mutui agevolati per la casa facevano sì che potessero concentrarsi esclusivamente sulle abitazioni, senza cura per spazi a verde o per le scuole. In gran parte nessuno se ne curava. Per i servizi ci si rivolgeva ai comuni più vicini, e le amministrazioni con quello che ai contadini appariva un attivismo maligno iniziavano ad “annettersi fasce” lungo le strade di campagna per incorporare i nuovi quartieri, stendere le reti dei servizi, e presumibilmente iniziare a incassare le relative ottime tasse.
Il risultato iniziò ad apparire evidente presto. Gli agricoltori, esterrefatti, scoprirono che chi stabiliva le imposte aveva aumentato il valore dei loro terreni. E anche le tasse locali: le nuove famiglie erano giovani, con figli piccoli da mandare a scuola e non tanti soldi. L’insediamento sparso rendeva i terreni rimasti liberi difficili da coltivare in modo efficace. Al terreno si erano sostituiti i tetti delle case, l’asfaltatura per le prossime lottizzazioni, con la pioggia il deflusso inquinato si rovesciava nei campi. Peggio ancora, i nuovi residenti suburbani si ritenevano loro i danneggiati: non gli piaceva certo essere svegliati presto ogni mattina dai trattori, avevano parecchio da ridire sulle irrorazioni o i trattamenti col fumo. Si abbassava progressivamente anche la falda acquifera della valle.
Il posto era diventato infernale. “Cos’è successo alla terra delle delizie?” intitolava il Valley Farmer. In un guazzabuglio di insegne e luci al neon, la campagna intatta era quasi scomparsa. Qualcuno che poteva permetterselo aveva raccolto le sue cose e si era trasferito più lontano, già tallonato dagli speculatori.
Da bravi contadini, gli agricoltori della Santa Clara sono individualisti convinti, ma col passare del tempo iniziarono a interessarsi sempre più di pianificazione territoriale. E per fortuna l’amministrazione della contea aveva un responsabile di settore molto capace e deciso, Karl Belser: insieme al locale Farm Bureau, con l’aiuto dei suoi collaboratori, elaborò il concetto di area ad esclusiva destinazione agricola, dove i costruttori non potevano mettere piede. L’amministrazione approvò l’idea, e nel 1954 fu istituita la prima zona del genere, su richiesta di un gruppo di coltivatori di pere.
Restava il rischio delle amministrazioni municipali, che volevano incorporare e urbanizzare nuovi territori, e la contea non poteva impedirlo [1]. Belser e i contadini sono andati a incontrare gli amministratori dello stato a Sacramento, e in un’atmosfera amichevole sono riusciti ad ottenere un decreto che impedisce questo bracconaggio da parte delle municipalità. Oggi se si guarda dalle colline si possono vedere parecchie aree verdi intatte, che complessivamente coprono ottanta chilometri quadrati.
Vietato l’ingresso
Ma l’uso della destinazione di zona, nota Belser, è solo un tappabuchi. Certo così i contadini pagano tasse relativamente contenute, ma i terreni circostanti continuano ad aumentare di valore, e potenzialmente anche i loro. Cosa può succedere quando possono arrivare a 30.000-40.000 dollari l’ettaro? I contadini hanno ottenuto quella destinazione, possono anche ottenere un’altra. Il Farm Bureau locale lo capisce immediatamente, che occorrono altri strumenti per tutelare le superfici agricole.
Lo capiscono anche sempre di più gli esponenti di settore in altre aree di influenza urbana. Sentono che c’è di mezzo più del solo interesse personale. Essenzialmente, si sostiene, losprawl sta mettendo a rischio la disponibilità di alimenti del paese. Sui circa 188.000.000 ettari di superficie agricola degli Stati Uniti, solo 29 milioni appartengono alla “Classe I”, e oltre la metà di queste superfici altamente fertili si trova in aree di tipo urbano. Ci sono altre aree nel paese che potrebbero essere convertite a funzioni agricole, ma non sono altrettanto fertili, e di sicuro non tanto prossime ai grandi mercati cittadini.
Un ottimo argomento, ma così gli agricoltori probabilmente non faranno molta strada. Giusto o sbagliato che sia, sono in molti a credere che un aumento della produttività dei suoli possa dare con buon margine la sicurezza alimentare; e per quanto solida possa essere la posizione dei contadini, i contribuenti probabilmente non la considereranno vincolante.
Se però la si affianca ad altre ragioni di tutela degli spazi aperti, la posizione dei contadini può rafforzarsi parecchio. In questo caso non c’è bisogno di usare argomentazioni tanto drastiche: basta solo che il coltivatore si limiti a dimostrare come mantenere l’uso agricolo in area urbana non rappresenti un danno economico, e poi usare l’argomento vincente di un piano per gli spazi aperti.
Un cattivo affare
Le circoscrizioni municipali che hanno incorporato tanto voracemente le terre agricole, soffrono ancora di più per losprawl. Quando i nuovi quartieri sono sparpagliati a caso nelle aree esterne, i costi erogazione dei servizi possono diventare enormi. Non solo bisogna portare acqua, fogne bianche e nere fino a quelle Ville Felici, ma ci sono anche molte più strade per abitante, da asfaltare e poi mantenere.
Chi pagherà il prezzo di questi costi supplementari? Non certo i nuovi abitanti. La pratica corrente di imposizione fiscale fa sì che i costi siano distribuiti in modo da far coprire la differenza soprattutto a chi pesa di meno su quei servizi. Se far arrivare l’acqua alle case costa trenta dollari in zona urbana, diventeranno ottanta nelle lottizzazioni più decentrate, ma dato che la tariffa è unica, saranno gli abitanti del nucleo urbano a sostenere gran parte del carico aggiuntivo.
Un grande aiuto può arrivare dalle attività produttive. Dal punto di vista estetico, l’ industrial park integrato è molto meglio della classica lottizzazione residenziale, e il vantaggio economico può anche essere maggiore. Un buon esempio è quello di Fair Lawn in New Jersey.
Quando per la prima volta i progettisti proposero l’idea di un Fair Lawn Industrial Park, molti degli abitanti erano convinti che sarebbe stato di gran lunga meglio rendere disponibile l’area per le solite case. Su quei 400 ettari ci stavano circa 500 abitazioni. Che avrebbero pagato in tasse 350 dollari l’anno ciascuna: ma per cui erano necessari 510 dollari ciascuna in servizi comunali e scolastici. Oggi i quattordici complessi produttivi della zona industriale di Fair Lawn versano alla comunità oltre 450.000 dollari l’anno di tasse, e si pagano gran parte dei propri servizi. Hanno anche un bell’aspetto.
Però in gran parte delle città alle attività produttive l’urbanistica mostra la faccia cattiva: i terreni più adatti non sono resi disponibili, e nella pratica corrente della cosiddetta destinazione d’uso “cumulativa” ciò che resta è a disposizione di qualunque cosa e anche dell’industria. Il risultato più frequente è che siano le altre attività ad arrivare per prime, rovinando il campo a qualunque iniziativa.
L’industria ha molte meno possibilità di scelta rispetto ai costruttori di case, perché le necessità di spazi di una zona industriale sono piuttosto precise: accessibilità stradale e ferroviaria, acqua in abbondanza, buone reti, drenaggio. L’industria ha anche un notevole interesse all’insieme del contesto in cui si inserisce: in misura crescente, gli esperti di localizzazione esaminano le caratteristiche dei luoghi anche in quanto residenza dei dipendenti, e lo stesso sprawl che degrada l’ambiente locale rappresenta un degrado anche da questo punto di vista.
Ne soffrono anche enti erogatori di servizi e ferrovie. Lo sprawl ha eroso tante potenziali zone industriali che enti erogatori e ferrovie iniziano in anticipo propri programmi di acquisizione di superfici: ad esempio la Cleveand Electric Illuminating Co. ha comprato 800 ettari nella fascia esterna dell’area metropolitana e la tiene disponibile per futuri usi industriali.
Sprawl significa anche bassi volumi di attività in confronto agli impianti a rete installati. In due chilometri quadrati e mezzo ci stanno tranquillamente duemila alloggi con relative scuole e negozi locali. A causa di questo tipo di insediamento mordi e fuggi, però, di solito sulla medesima superficie si trovano circa duecento piccole casette, e complessivamente un ventesimo della richiesta di energia.
Veduta panoramica
Anche lo stesso costruttore è penalizzato dallo sprawl. In assenza di qualunque piano per gli spazi aperti, non c’è alcuna certezza che la sua lottizzazione Ville Felici possa mantenere le vedute promesse negli opuscoli. Cosa che magari può essere più o meno importante per il costruttore mordi e fuggi, ma lo è molto per il grande operatore. Il cui profitto non deriva solo dalla vendita di case, ma anche dagli affari del centro commerciale, nonché dall’interesse per il carattere consolidato della cittadina. L’enorme villaggio suburbano di Park Forest, cinquanta chilometri a sud di Chicago, è un ottimo esempio di questo tipo.
Non solo il piano prevedeva da subito ampia disponibilità di spazi aperti, ma il villaggio era anche localizzato ai margini di una delle Riserve Forestali della Cook County, e come sottolinea il costruttore Philip Klutznick, questo è uno dei principali valori aggiunti per l’area.
Un buon piano per gli spazi aperti indubbiamente impedisce di riempire certi ambiti apparentemente facili, e in molti casi obbliga a costruire sui lati in pendenza. Ma ci sono recenti tecniche di movimento terra che hanno reso anche le zone in pendenza più economicamente semplici da trasformare di quanto non fosse prima. Per necessità gli operatori a Los Angeles hanno dovuto lavorare su colline e canyons, è una delle cose più spettacolari del paese è il modo in cui stanno letteralmente spostando e terrazzando le valli per ricavare i loro spazi. Si tratta di un tipo di trasformazione che lascia sul fondovalle spazi aperti che val la pena di guardare, e ai residenti ottimi posti da cui guardare.
Gli immobiliaristi illuminati stanno capendo che il vecchio concetto di “più è meglio” risulta superato. Così come lo intendono valutatori e operatori del settore, sta a significare che il valore di uno spazio si calcola a seconda dei dollari che può rendere nell’immediato.. Spiega Boyd Barnard, esperto di immobili di Filadelfia: “Probabilmente è necessario ridefinire l’idea di più è meglio in termini di adeguatezza economica generale, oltre l’immediato ritorno. Con un criterio qualitativo, mantenendo e creando verde, pensando al valore per le generazioni future di una progettazione attenta per le nostre aree metropolitane, che oggi non è possibile valutare”.
È a rischio. È a rischio. Non c’è più
Le associazioni per il tempo libero non possono invocare una logica economica, ma le loro necessità di spazio aperto non ne hanno certo bisogno. Le aree turistiche che un tempo rappresentavano lo sfogo dell’abitante della città sono via via avvolte dalla metropoli. Le rive dei fiumi – sempre che si voglia ancora andarci a nuotare – sono rovinate, e le spiagge stanno scomparendo. Per esempio su tutta la sponda del lago Erie in Ohio non si sono praticamente risparmiate spiagge. Sulla costa dell’Atlantico gli spazi di libero accesso sono pochi, e gli scarichi delle fogne gorgogliano sempre più fetidi.
Nel 1935 il Servizio Nazionale Parchi aveva individuato dodici strisce che potevano essere acquisite dal governo con poca spesa. Se ne acquisì solo una: il Servizio non aveva l’autorità di comprare, e le leggi dipendono in gran parte da iniziative locali.
A Cape Cod c’è una magnifica fascia di spiaggia che si estende a sud di Provincetown per quasi cinquanta chilometri, fino a Eastham. È quasi ancora come quando ci camminava Thoreau fra quelle dune, e per tanti newyorkesi o bostoniani spossati dall’estate in città, la sua vista è un’esperienza meravigliosa e stimolante. Ma sparirà. Il Servizio Nazionale Parchi ha fatto qualche tentativo per acquistarla, ma pare si sia riusciti solo ad aumentare la cupidigia locale. A Highland Light, sulle torbe di Truro, sono già arrivati i cartelli della lottizzazione, e presto il panorama sarà sparito. “ E con quali quadri- si chiedeva Thoreau – potrete mai sostituirlo, sulle vostre pareti?”
L’autostrada
È comunque necessario che i vari gruppi di interesse si uniscano in una causa comune; ciò che rende la cosa urgente, comunque, è il nuovo programma autostradale. Secondo il Federal Highway Act del 1956, si dovranno realizzare 60.000 km di nuove autostrade, e l’effetto, come hanno già chiaramente spiegato i progettisti, sarà di “disperdere case, fabbriche, negozi, popolazione; in altre parole, rivoluzionare le nostre abitudini di vita”.
Le popolazioni interessate però non hanno molto diritto di parola su questa rivoluzione; la legge mette tutto il programma nelle mani degli ingegneri statali, e anche se si dovrebbero tenere assemblee pubbliche, poi non si deve necessariamente tener conto di cosa sarà detto dalla gente in quelle occasioni.
Ad esempio con le nuove fasce di rispetto si divoreranno mezzo milione di ettari di superficie. E gli ingegneri stradali preferiscono esattamente il tipo di superfici che chi pianifica il territorio vorrebbe mantenere libere: le zone a parco nelle aree edificate, le campagne piatte o con pendenze contenute.
Un ottimo esempio è ancora la Santa Clara County. Era appena stata approvata quella destinazione d’uso agricola, e si scopriva che gli ingegneri statali stavano progettando una nuova autostrada nel bel mezzo della stretta striscia centrale meridionale. Gli abitanti hanno implorato il dipartimento responsabile di spostare il percorso ai margini verso il pedecollina: così si allunga un po’ la strada, ma si risparmia la valle lasciandola all’agricoltura e salvando il paesaggio, oltre a guadagnarci anche in vedute dall’autostrada. Gli ingegneri adesso ci stanno riflettendo.
Ma la cosa forse più importante del nuovo piano autostradale è la localizzazione dei grandi svincoli, che per la città del futuro saranno ciò che le convergenze dei fiumi e gli scambi ferroviari sono stati in passato. Gli svincoli sono i nodi della nuova urbanizzazione, e qualunque idea gli urbanisti possano avere per un’area, la pressione dei prezzi dei terreni spinge quasi irresistibilmente a determinate forme di trasformazione.
Urbanisti e ingegneri stradali, però, possono anche coordinarsi, e se lo fanno il piano autostradale può essere una forza positiva verso un buon uso dello spazio. Con delle “previsioni in eccesso” le fasce di rispetto possono diventare larghe a sufficienza da conservare spazi aperti. Anche l’organizzazione degli svincoli può contribuire a salvare spazi. E se non altro il piano autostradale ha fissato una scadenza: le infrastrutture sono in arrivo, che piacciano o meno alle popolazioni; non c’è nessuna possibilità di governarne la posizione se le comunità non si uniscono a definire un sistema di insediamenti organizzati e spazi aperti.
Opportunismo illuminato
Che programma serve? Cosa ironica, le basi essenziali di un piano praticabile, l’orientamento migliore, non si trovano in ciò che si fa ora, ma in ciò che è stato fatto in passato. Esistono piani per gli spazi aperti del passato – anche ottimi in sé – che possono dare complessivamente utili insegnamenti.
Il Central Park di New York. Nel 1844, William Cullen Bryant passeggiava sulle colline della campagna a nord della città. Gli venne in mente la possibilità di acquisire un grande spazio per una “riserva centrale” mentre i terreni erano ancora a buon mercato, e che poi sarebbe stata circondata dalla città in espansione. Iniziò a proporre il tema. Ridicolo, rispose ilJournal of Commerce: c’è tutta la campagna che si vuole e la gente ci va a proprio piacimento, perché spendere dei soldi per averla? Ma ad altri l’idea piacque: i politici si dichiararono favorevoli, e nel 1856 divenne una realtà.
La Riserva Forestale della Cook Cunty. Nei primi anni del ‘900 un gruppo di cittadini di Chicago concepisce l’idea di acquisire una vasta superficie di territorio rurale attorno alla città, per il godimento della popolazione e delle generazioni future. In breve viene ottenuto un sostegno pubblico, e dopo vari tentativi è istituita la Riserva Forestale. Che inizia ad acquistare terreni. Oggi la superficie è di oltre 20.000 ettari, valutata 150 milioni di dollari, e il Sovrintendente Charles Sauers continua ad acquistarne della nuova, al ritmo di 400 ettari l’anno [2].
Il Sistema dei parchi di Cleveland. William Stinchcomb, padre dello straordinario sistema di parchi di Cleveland (che comprende 6.000 ettari di boschi naturali), si divertiva far inorridire gli urbanisti in visita raccontando come l’aveva concepito. L’idea gli era venuta in un fine settimana, aveva fatto uno schizzo su un pezzo di carta, e poi per i trent’anni successivi aveva lavorato per acquisire gli spazi.
Il Sistema dei parchi della Westchester County. Nel 1900 circa, un privato cittadino di nome V. Everett Macy cavalcava lungo la valle del fiume Bronx ed era esterrefatto dalla quantità di baracche che vedeva. Un gruppo di milionari aveva da poco realizzato a Long Island una strada privata, e a Macy venne in mente che poteva essere un’ottima idea costruire anche lì lungo il Bronx un percorso panoramico fiancheggiato da alberi e prati. Dopo qualche tentennamento, il parlamento statale istituì una commissione per l’acquisto dei terreni (la città di New York copriva il 75% della spesa, il resto l’amministrazione della contea di Westchester). Si realizzò la parkway, e nonostante qualche cittadina ne abbia poi eroso un po’ i margini di verde, resta tutt’ora una meraviglia.
Più tardi il boss politico William Ward, che pare gestisse il potere nella contea nello stile dei Faraoni, se ne stava seduto su una panchina, che per inciso era una panchina dei parchi di Cleveland di Stitchcomb. Guardava il cartello Non Calpestate le Aiuole, e gli dava fastidio. Iniziò a riflettere su quanta poca erba da godere sarebbe rimasta alla gente della Westchester County, se non se ne comprava in fretta molta. Di ritorno a casa, istituì la Westchester Park Commission, col compito di acquisire terreni abbandonati. A quali funzioni adibirli, spiegò, ci avrebbero pensato dopo. In questo modo furono accumulati ottomila ettari, che oggi campi da golf a parte sono l’unico spazio aperto nell’area più popolata della contea.
Ohio Conservation District. Dopo la grande inondazione del 1913, gli uomini d’affari di Dayton, Ohio, decisero che bisognava fare qualcosa. A proprie spese incaricarono il consulente Arthur Morgan, il quale concluse che il problema delle alluvioni non si poteva risolvere progettando bacini o canali locali; propose invece di istituire un’autorità di bacino idrografico. I suoi poteri sarebbero stati di imporre tasse, praticare espropri, emettere obbligazioni. Gli uomini d’affari ottennero che si approvasse la legge istitutiva nel 1914. Senza finanziamenti da parte dello stato, vennero realizzate cinque dighe e acquisiti terreni da destinare ad aree di esondazione e funzioni per il tempo libero. Dopo non molto tempo, si istituirono bacini simili in tutto lo stato. Ancora oggi ci sono delle discontinuità nel territorio del bacino, ma anche una serie di laghi che prima non esistevano, e grazie al programma di acquisizione dei terreni attorno ad essi ampi spazi a disposizione della popolazione.
Sistema metropolitano dei parchi a Boston. Con il coordinamento dell’architetto paesaggista Charles Eliot, le circoscrizioni comunali attorno a Boston nel 1893 si unirono a formare delle “riserve” ai margini della zona urbana: furono acquistate le aree delle Blue Hills e Middlesex Fells, che però oggi sono circondate dallo sprawl. Un anno fa la Massachusetts General Court ha approvato un piano chiamato The Bay Circuit, una fascia di spazi aperti con un raggio di trenta chilometri dalla State House, con riserve, boschi, parchi, a dividere l’area metropolitana di Boston da Lawrence, Lowell, Worcester e Providence. Si è avuta l’autorizzazione a procedere.
Da quanto sopra emergono quattro insegnamenti. 1) per realizzare i progetti ci vuole principalmente una leadership, più che capacità di ricerca; 2) una visione audace, legata a vantaggi concreti, riesce ad ottenere rapidamente il consenso popolare; 3) la scelta più efficace è quella di acquisire immediatamente i terreni, e organizzarli razionalmente poi; 4) è l’azione, la forma migliore di ricerca, per capire cosa funziona e cosa no.
Semplice, e fattibile
Non c’è alcun motivo per cui non si possa agire ora. Poco tempo fa Fortune e Architectural Forum hanno riunito un gruppo di diciannove esperti in un incontro di due giornate dedicato allo sprawl urbano [3].
Si è così arrivati a convergere su quali elementi di programma siano i più semplici, economici, politicamente praticabili. Utilizzando strumenti legislativi già disponibili, compreso uno piuttosto inatteso e notevolmente poco costoso. Non si richiede di istituire nuovi livelli di governo regionale o metropolitano, ed è possibile iniziare ad agire in un anno. Ecco le proposte:
Per prima cosa, è necessario acquisire terreni, da parte di un organismo dotato del potere e delle risorse per farlo. Ovvero le amministrazioni statali. Poi lo stato può delegare i poteri ad altri enti – di tipo metropolitano per esempio – ma si tratta di un aspetto secondario, e l’istituzione di particolari entità e “autorità” territoriali per quanto auspicabile può avvenire in un momento successivo, non si tratta di cosa indispensabile da subito. Né è necessario istituire un nuovo settore a livello statale. In alcuni casi sarebbe preferibile una specifica agenzia con responsabilità per l’acquisizione, ma nella maggioranza degli stati probabilmente ha molto più senso usare i settori che già ora hanno de facto poteri del genere, o riorganizzarne altri.
Riguardo ai finanziamenti, ancora il livello più ovvio è quello dello stato. Dato che gli spazi aperti servono alla popolazione di tutta l’area metropolitana, oltre che localmente, il fatto che e risorse provengano dalla fiscalità generale significa una più equa ripartizione dei costi. Lo stato inoltre spesso può attingere a finanziamenti speciali: in California ci sono fino a 12 milioni di dollari provenienti dai diritti di sfruttamento petrolifero e di gas offshore, che possono essere destinati all’acquisto di aree per il tempo libero; allo stesso modo in Pennsylvania tutti i proventi da diritti petroliferi e di gas in aree di proprietà statale, che ora ammontano a 4 milioni di dollari l’anno, sono destinati al settore Foreste e Acque a scopi di bonifica e conservazione.
L’arte dell’acquisizione
Gran parte degli stati è già dotata degli uffici necessari al processo di acquisizione dei terreni. Lo Strumento n. 1, naturalmente, sarà l’acquisto diretto, se necessario utilizzando l’esproprio. Si tratta del modo più immediato e adeguato per le superfici di necessità immediata e specifica, come parchi o spiagge, e se sono disponibili le risorse per attrezzarle. Per aree più remote, lo stato può procedere come fatto per i tracciati delle strade future: attraverso “acquisizioni anticipate”, ovvero acquistandole, e cedendole in uso fin che non saranno necessarie.
Quello che potrebbe rivelarsi uno strumento anche più utile, però, è l’acquisizione dei diritti edificatori. Lo stato così non acquista i terreni, ma impone una servitù acquisendo il diritto di realizzare edifici o ogni tipo di cartelloni. Dato che poi non esercita il suo diritto, lo stato mantiene sgombri i terreni. L’agricoltura continua, e anche oltre la produzione di alimenti ciò è importante per l’abitante suburbano. Per quanto preziosi siano gli spazi attrezzati a verde, il tipo di ambienti che più piace nel suburbio è quello assai meno standardizzato dell’agricoltura ben tenuta – pascoli, campi di granturco, prati, boschi di collina curati, e cose che stanno scomparendo, come la sorgente o il ruscello.
Anche se lo stato può usare lo strumento dell’esproprio per acquisire diritti, la proprietà può ottenere un indennizzo equo; esercitando il proprio diritto di avere un prezzo determinato dalle procedure di esproprio, si può anche ottenere una somma decisamente troppo alta: specie là dove ci sono costruttori che già sventolano le loro mazzette di banconote agli agricoltori.
Però nelle aree più remote l’acquisizione dei diritti dovrebbe essere molto meno costosa, e l’agricoltore trovare comunque un guadagno immediato più attraente dell’aspettare dieci anni – pagando le tasse per dieci anni – in attesa di un affare che magari non si concretizzerà mai (in California la Marina ha acquisito i diritti edificatori nelle are agricole attorno ai campi di atterraggio a 35 dollari l’ettaro).
Un altro tipo di terreni ideale per acquisire i diritti edificatori è il campo da golf. È a causa della forte pressione fiscale locale indotta dai valori dei terreni, che molti di questi spazi sono stati sepolti sotto le lottizzazioni, e molti degli abitanti capiscono benissimo anche avendoli mai usati quanto contino nella qualità del panorama locale. Se un golf club potesse cedere i diritti edificatori, si eliminerebbe immediatamente la pressione per costruire, e con un’adeguata tutela fiscale si eliminerebbe del tutto anche la pressione sul lungo termine.
Spazi attraverso la filantropia
Se l’acquisto deve rappresentare il nucleo centrale del programma per gli spazi aperti, esiste una quantità sorprendente di terreni, o di diritti edificatori su di essi, che si può ottenere gratis. Ci sono persone che amano la propria terra, e che per questo vorrebbero farla godere anche ad altri quando loro non ci saranno più. Con qualche genere di apparato – e un po’ di capacità promozionale – si potrebbero convincere le proprietà a donare in questo modo i terreni, o anche a cederli immediatamente con la clausola di uso a vita.
Un buon esempio di cosa si può realizzare sollecitando decisamente, è quello del Massachusetts Trustees of Reservations. Nel 1981 un gruppo di cittadini intraprendenti, con sufficiente lungimiranza da capire e allarmarsi, iniziò una vigorosa campagna di sensibilizzazione, convincendo numerosi proprietari a donare dei terreni. Oggi il trust possiede 1.700 ettari su trenta aree diverse, tra cui molti siti storici, che altrimenti sarebbero andati persi da tempo.
Ad affiancare questi strumenti di acquisizione ci deve essere anche una revisione delle pratiche fiscali. Se un proprietario mantiene liberi i propri terreni vendendoli (e pagando una tassa sul guadagno) o cedendone i diritti edificatori alla comunità, è evidentemente ingiusto tassarlo come accade per i terreni edificati. Dato che le imposte sui terreni sono di norma basate sul loro valore di mercato, occorre cambiare la politica di valutazione. Chi ha rinunciato ai diritti deve averne una a quote ribassate rispetto a chi non l’a fatto. Sul lungo termine questo non si traduce in una perdita per la comunità: gli spazi aperti rendono gli altri terreni di valore più elevato, e si aumenta la base imponibile.
Apparati
Gli uffici statali devono essere dotati di personale altamente qualificato, e collaborare nel modo più stretto possibile con le comunità locali: anche se in pochi casi le amministrazioni locali hanno piani per gli spazi aperti, l’esistenza di un programma a livello statale dovrebbe stimolarne. E stimolare anche le associazioni territoriali delle aree metropolitane che coprono territori di due o più stati. I numeroso settori federali che toccano in un modo o nell’altro il tema degli spazi aperti – come il vorace programma militare di acquisizione di terreni, o quello assai più debole del Servizio Parchi – probabilmente non arriveranno mai a coordinarsi, ma un robusto ufficio statale dovrebbe contribuire a far sì che le varie attività convergano un po’ meglio di come accade ora.
L’individuazione dei terreni non dovrebbe prendere troppo tempo. Naturalmente sono necessari dei piani di scala regionale, ma non è necessario che siano particolarmente precisi prima dell’acquisizione. Nelle aree urbane già esistono dati importanti disponibili – classificazione dei suoli, drenaggio ecc. – e se valgono gli insegnamenti del passato un po’ di azione decisa può far miracoli. Calcola Henry Fagin, responsabile per la pianificazione della Regional Plan Association di New York, che sia possibile predisporre con 10.000 dollari un piano di spazi aperti per l’intera regione metropolitana nell’arco di due mesi (mentre, aggiunge, ne potrebbe costare 50.000 in più un programma dettagliato per convincere gli scettici).
Si tratta di un elemento critico: se si comincia da subito ad acquisire i diritti edificatori, è possibile destinare a spazi aperti notevoli superfici a un costo minimo rispetto a quello che si dovrebbe sostenere più tardi. Inoltre, per un piano efficace bastano superfici relativamente ridotte.
Ad esempio nella Montgomery County, Maryland, sui margini dell’area metropolitana Baltimora-Washington, restano a campagna aperta 800 degli oltre 1.200 kmq complessivi della contea. Oggi le valutazioni di quei terreni sono di circa 1.200 dollari l’ettaro. Se si agisse oggi, si potrebbe stabilire la struttura essenziale di un programma di spazi aperti acquisendo alcune fasce fluviali strategiche e zone di collina, per un totale di venti chilometri quadrati, ovvero meno del 2% della contea. Ad un costo di 2.500.000 dollari (quando occorre più o meno la medesima cifra per costruire tre chilometri di superstrada veloce).
I soldi
Che sia un affare o meno, per realizzare il programma occorrono soldi. Alcuni sono tentati dall’idea di arrivare senza problemi a un piano per glia spazi aperti utilizzando esclusivamente i poteri coercitivi delle amministrazioni locali, ovvero le destinazioni d’uso sulla “carta ufficiale”. Entrambe le possibilità possono essere utili naturalmente, ma una forte opposizione locale di tipo economico o politico può mandare tutto a monte, e più ancora esse possono risultare piuttosto inique. Certo un amministrazione locale può ad esempio in teoria, senza dover spendere denaro, impedire a un proprietario di costruire sul proprio terreno segnandolo sulle carte ufficiali come parco o zona per il tempo libero. Ma se il terreno non viene acquisito – e non si concede alla proprietà alcun trattamento fiscale di favore – si saranno andati a toccare i diritti edificatori. I potenziali acquirenti diventano sospettosi, e in pratica si effettua un esproprio senza alcun indennizzo.
Per riuscire, un programma per gli spazi aperti deve chiarire che si tratta di un piano sostanzialmente di conservazione: è quello il suo scopo, non quello di eliminare diritti edificatori, ma in fondo di aumentarne il valore.
Gli spazi aperti, naturalmente, sono solo una componente di un adeguato sistema spaziale metropolitano; è altrettanto importante quel che accade ai terreni che stanno loro attorno, e complementare a qualunque programma di spazi aperti deve essere un forte impegno a far sì che quelli non liberi siano edificati in modo ordinato. A partire da un più puntuale controllo delle lottizzazioni. Oggi gran parte delle amministrazioni comunali delle fasce esterne delegano quasi tutto ai costruttori, e il risultato spesso è un folle guazzabuglio di strade che non lascia spazio a posto per scuole e verde.
Anche le norme sulla misura minima dei lotti, per quanto utili possano essere in alcune zone, non rappresentano una vera difesa dallo sprawl. La gran massa dei nuovi abitanti che arriva dalla città è a reddito medio, non si può permettere lotti da duemila o quattromila metri quadrati, e negli Usa ce ne sono tanti che è impossibile arginare la loro pressione. Il costruttore che si rivolge alla massa così salta da un punto all’altro scavalcando le sacche di resistenza, e invece di una espansione ordinata continua e compatta dai margini urbani, succede che boschi e campi, dati praticamente per scontati, si riempiono a caso di lottizzazioni. La città non si riempie, ma viene circondata.
“Guai a voi”
Il problema, è come arrivare economicamente a una elevata densità nelle aree urbanizzate, e al tempo stesso avere dintorni gradevoli per chi le abita. È necessario un maggior controllo sulla posizione dei nuovi insediamenti, e ciò significa più coordinamento fra gli enti pubblici, ad esempio gli uffici sanitari, che devono rilasciare i permessi. Gli enti erogatori di servizi hanno ottime ragioni per cooperare a un programma di questo tipo.
E l’organizzazione del nuovo quartiere non deve per forza essere lasciata totalmente nelle mani del costruttore. Come ha dimostrato Filadelfia, l’amministrazione cittadina può avvantaggiare sia chi costruisce che chi compra casa, chiedendo una determinata configurazione delle strade, gradevole e semplice da servire, con spazi aperti da destinare a scuole e verde. L’idea suona troppo avanzata? Aprite il quinto libro di Isaia, scritto duemilaseicento anni fa: “ Guai a voi che aggiungete casa su casa, campo a campo, finché sia terminato lo spazio, come se voleste abitare voi soli in mezzo alla terra!”.
Di primaria importanza resta comunque il lavoro di salvataggio preventivo degli spazi aperti, perché l’occasione è fuggevole. Fra non molto tempo i milioni di bambini nati durante il boom del dopoguerra diventeranno adulti, a gonfiare i ranghi di chi cerca casa, e «suburbia» crescerà come non mai. A quel punto sarà troppo tardi; il programma autostradale nei prossimi anni aprirà centinaia di chilometri quadrati a nuova urbanizzazione, e terreni che oggi si possono acquisire a 1000 dollari l’ettaro diventeranno molto più cari, sempre che siano ancora disponibili.
Ma lo stesso programma autostradale mette anche a disposizione una grande, per quanto fuggevole, occasione: le sue fasce di rispetto, gli spazi per gli svincoli, fissano la struttura base degli spazi metropolitani futuri, e l’abitabilità di quelle zone dipende dalla lungimiranza delle amministrazioni cittadine interessate tanto quanto dagli ingegneri stradali che le progettano. Se le amministrazioni si costruiscono da subito un’idea, per quanto sommaria, del tipo di zone che dovranno diventare, il programma autostradale può rappresentare un patrimonio anziché un rischio.
Una scelta obbligata
In qualunque forma di pianificazione generale esistono dei rischi. La proposta per gli spazi aperti descritta qui, nonostante il suo carattere molto cauto, può anche evocare lo spettro di un piccolo gruppo di pianificatori centrali che ipotizzano schematiche green belt, decidendo dove poi debbano abitare le persone, che a loro piaccia o meno l’idea. Ma non potrebbe mai funzionare in questo modo: un programma per gli spazi aperti non è un progetto, ma uno strumento che le amministrazioni locali e le comunità possono usare per ottenere collettivamente quello che non riescono a realizzare individualmente; sarà necessario un ufficio statale per assicurare coordinamento – e finanziamenti – ma nessun piano potrà riuscire, se non esprime la volontà delle popolazioni locali e di chi le rappresenta.
Di certo esistono in abbondanza associazioni ed enti le cui energie possono essere orientate: i consigli di bacino fluviale, la Isaak Walton League, i gruppi Audubon, le Camere di Commercio, la Lega delle Elettrici, le associazioni per il giardinaggio. Non si sono ancora convinti di avere un interesse comune, ma una volta convinti diventeranno una forza di pressione con grande efficacia.
Il fattore critico, va ripetuto, è il tempo. Abbiamo un’occasione, ma è una scelta obbligata: non agire ora significa comunque scegliere, come osserva William James, e aspettare la prova che lo conferma. Gli urbanisti possono aiutare, e anche nuove ricerche. Ma i cittadini non possono limitarsi ad accettare: sono loro che devono assumere l’iniziativa. Sarà la loro capacità di visione a definire il problema.
NOTE
[1] Nell’area di produzione di latte a sud-est di Los Angeles, gli agricoltori hanno sconfitto sul campo le municipalità, annettendosi da soli i territori. Oggi ci sono tre circoscrizioni amministrative agricole: Dairyland, Dairy Valley, Dairy City (ora Cypress). Anche se nessuna ha, per così dire, una via principale, ha funzionato la destinazione d’uso contraria alle lottizzazioni residenziali e ai semafori; per l’erogazione dei servizi ci si rivolge all’amministrazione di contea.
[2]Dato che al giorno d’oggi ci sono pochi posti dove le giovani coppie possono starsene tranquille, il previdente Sauers tiene i suoi spazi aperti fino alle undici di sera. I vigilanti del parco garantiscono che le coppie non siano molestate.
[3] Alla tavola rotonda hanno partecipato:
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Area pubblica amministrazione e diritto: Charles Abrams, presidente della Commissione anti-discriminazione dello Stato di New York; Edmund Bacon, AIA, presidente della Planning Commission di Filadelfia; Karl Belser, direttore del Settore Pianificazione, Contea di Santa Clara, California; Luther Gulick, presidente dell’Institute of Public Administration; Charles Haar, Scuola di Diritto di Harvard; Bernard Hillenbrand, direttore della Nationas Association of County Officials.
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Area settore costruzioni: James Scheuer, presidente City & Suburbia Homes; Stuart Walsh, direttore Industrial Planning Associates.
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Area fiscale: Mabel Walker, direttrice esecutiva Tax Institute.Area economia e programmazione: Edward A. Ackerman, Resources for the Future; Catharine Bauer, University of California; Charles W. Eliot, Graduate School of Design, Harvard; Henry Fagin, responsabile Regional Plan Association; Carls Feiss, AIA, urbanista; Joseph Intermaggio, Accademia Nazionale delle Scienze, Commissione Studi Urbani; Paul B. Sears, Yale Conservation Program.
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Area attività per il tempo libero: Joseph Prendergast, direttore esecutivo National Recreation Association.
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Area trasporti: David R. Levin, US Bureau of Public Roads; Wilfred Owen, Brookings Institution.
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Coordinatori: Douglas Haskell, direttore Architectural Forum, e William H. Whyte Jr., vicedirettore Fortune.
