Il piano Integrato d’Intervento a Piazzatorre
Secondo la legge regionale del 12 aprile 1999 che disciplina i Piani Integrati di Intervento, un PII si pone come obiettivo principale la riqualificazione del tessuto urbano ed edilizio. E si caratterizza per la presenza di almeno due delle seguenti caratteristiche: una pluralità di destinazioni e funzioni riguardo agli interventi; la compresenza di differenti modalità di intervento integrato per il raggiungimento degli obiettivi, con frequente riferimento alla possibilità di opere di urbanizzazione primaria e secondaria; incidenza territoriale dell’intervento tale da formulare una riorganizzazione dell’intero ambito urbano interessato.
Di fondamentale rilevanza il fatto che alla realizzazione del piano concorra un consorzio di finanziatori, pubblici e privati per la trasformazione in aree 1) già parzialmente edificate 2) in via di edificazione, non necessariamente contigue e che possono anche interessare la giurisdizione di più comuni.
L’equilibrio fra interessi particolari e generali alla base di ogni Piano d’Intervento Integrato si traduce anche in una possibilità: «In luogo della cessione delle aree, così come disciplinata al comma 4, il programma integrato può prevedere, in alternativa alla monetizzazione di cui al comma 6, l’impegno degli interessati a realizzare infrastrutture e servizi di interesse generale, anche a gestione privata convenzionata, il cui valore, accertato con specifico computo metrico estimativo, sia almeno pari a quello delle aree che dovrebbero essere cedute»
Dunque, anziché risarcire le amministrazioni comunali per la perdita di aree pubbliche intaccate da piani d’intervento edilizio, l’attore privato può anche intervenire su alcune altre, traendone altro profitto purché ne derivi vantaggio collettivo.
C’è poi la pratica dell’accordo di programma: qualora per garantire l’attuazione del PII si dovesse verificare una dissonanza con le predisposizioni a livello provinciale, il consiglio comunale ha facoltà di intervenire «eccezionalmente». E in queste condizioni gli strumenti di pianificazione sovraordinata non hanno alcun effetto sui Piani Integrati d’Intervento promossi da ogni comune.
È quello che accade a Piazzatorre, nel caso del PII concordato fra la società immobiliare Alta Quota srl e l’amministrazione comunale nell’ottobre del 2008; la finalità e l’oggetto del Piano vengono descritti dal documento stesso come «la disciplina degli interventi finalizzati all’organica trasformazione urbanistico – edilizia delle aree, site in Comune di Piazzatorre, interessate dalla presente proposta di PII (…); a tal fine, le parti stipulanti si impegnano ad una fedele e corretta attuazione di quanto pattuito.»
Gli obiettivi generali si articolano su tre proposte: il primo interesse dell’amministrazione è nella riqualifica del territorio urbano, con ampliamento di servizi in relazione alla qualità dell’edificato presente; la seconda proposta è l’alleggerimento burocratico e lo snellimento della gestione del Piano comunale tramite delega di trasformazioni al PII; infine, coinvolgimento di privati nel ruolo di finanziatori delle opere pubbliche.
Inoltre, precisa la relazione tecnica della proposta di progetto formulata da Alta Quota srl, il PII rispetta in tutto e per tutto i tre obiettivi prefissati dalla legge regionale: «La pluralità di destinazioni viene garantita dalla presenza nel PII proposto di interventi destinati ad usi diversi, quali la destinazione alberghiera, residenziale, nonché la realizzazione di opere pubbliche queste da definirsi con le modalità stabilite nella convenzione. (…) La pluralità di funzioni viene garantita in quanto il PII proposto persegue tra gli obiettivi, oltre al potenziamento dei servizi per il turismo anche tramite il potenziamento degli esistenti impianti di risalita, anche la realizzazione di strutture ricettive – commerciali. (…) La compresenza di tipologie e modalità d’intervento integrate viene garantita dal concorso dell’operatore privato e dell’Amministrazione Comunale; si segnala come, nell’ambito del PII, è previsto il trasferimento degli impianti in proprietà al Comune pur mantenendo in capo alla Società la gestione dei medesimi impianti. (…) La rilevanza territoriale da incidere sulla riorganizzazione dell’ambito urbano è da intendersi prioritariamente in senso qualitativo in quanto il PII proposto, per la significatività degli interventi inclusi, incide sulla riqualificazione di un intero ambito territoriale riflettendosi anche oltre i limiti territoriali degli interventi individuati e potenziando quindi i servizi turistici offerti dalla Valle Brembana»
Gli obiettivi della proposta preliminare di piano, nel concreto, afferiscono a diverse categorie; per la categoria tessuto edilizio consolidato si può rilevare che il contenimento edilizio è una delle priorità a livello di proposte, seguito dalla valorizzazione delle aree di antica formazione, e quindi i nuclei storici; si riscontra poi la volontà di riqualificazione delle aree urbane degradate per un miglioramento della qualità urbana e della qualità di vita dei cittadini e dei turisti; la razionalizzazione del sistema di servizi e parcheggi viene investita di grande importanza, così come il ripristino e la riqualificazione di stabili rurali.
Per la categoria ambiti di trasformazione, le vaghe direttive interessano un generale miglioramento dell’immagine urbana, un’estesa valorizzazione del comprensorio e dei percorsi ed un arricchimento della dotazione sulle vie ciclopedonali.
Ciò che è interessante notare, tuttavia, è la vaghezza con cui vengono prefissati questi obiettivi a fronte, invece, di una puntualità dettagliata nella volontà di riqualificare gli ambiti territoriali gravitanti attorno le due ex – Colonie e completare il PL già previsto a sud dell’abitato, previa ridefinizione in difetto.
Si rileva quindi che gli unici due obiettivi veramente definiti in termini spaziali (con reali riferimenti geografici) sono quelli che riguardano le nuove edificazioni di seconde case e strutture per il turismo, laddove a) esistono le due ex Colonie attualmente b) è già presente un’ingente espansione di seconde case fino al punto estremo della vallata a sud.
Proseguendo, per la categoria ambiti da valorizzare ed ambiti da non costruire e tutelare, si riscontra la precedente vaghezza; vengono infatti enunciate le generali volontà di miglioramento della dotazione di servizi, tutela degli ambiti paesaggistici, miglioramento dell’accessibilità pedonale; tutte indicazioni che gli strumenti di pianificazione provinciale forniscono in termini di linee guida.
Come per la parte riguardante alla trasformazione edilizia nelle due Ex Colonie ed in zona Tagliata, il PII pone particolare attenzione anche allo sviluppo turistico del bacino comunale.
Il Piano Integrato di Intervento a Piazzatorre prevede, per un investimento di circa 55 milioni di euro, il collegamento fra i comprensori della Torcola Vaga e la Torcola Soliva, la trasformazione della Colonia Genovese in albergo, seconde case per vacanze e centro benessere, ed il recupero a residenza con ulteriori seconde case per l’Opera Bergamasca, recitando, in merito che : «Il presente Programma Integrato d’Intervento intende perseguire gli obiettivi fissati nel documento d’inquadramento dei PII (ndr: L.R. 12 aprile 1999) di migliorare l’offerta di servizi strettamente legati all’attività del turismo, sia sotto il profilo dell’impiantistica di base – impianti di arroccamento e risalita- sia per quanto riguarda la creazione di nuove strutture – ricettive, ricreative, turistiche, alberghiere ed abitative- creando un prodotto turistico fruibile tutto l’anno».
Termini della convenzione di programma fra Alta Quota s.r.l. ed il Comune di Piazzatorre
La convenzione che regola il Programma Integrato d’Intervento proposto dalla società immobiliare Alta Quota s.r.l. ed adottato dal Comune di Piazzatorre prevede, in cambio di un sostanziale investimento da parte del privato nel circuito turistico finalizzato alla rivitalizzazione dell’economia di Piazzatorre, la cessione, da parte del Comune, di alcune aree di evidente e rilevante valore storico e ambientale.
Il PII viene preso in considerazione dall’amministrazione comunale dopo aver valutato la situazione economica del comune, che appare piuttosto critica nel panorama di un incremento di sviluppo turistico di Piazzatorre; in sede di deliberazione del C.C. per l’approvazione del Piano viene esplicato che «Il Piano Integrato d’Intervento in esame (…) è la prosecuzione/attuazione della proposta presentata dalla società Alta Quota srl e approvata all’unanimità dal Consiglio Comunale (ndr: il 12 novembre 2007), atto che era indispensabile in quanto la stagione invernale era alle porte ed il Comune non aveva le risorse per affrontare un secondo anno in proprio di gestione degli impianti».
Infatti, a fronte dell’acquisto delle strutture impiantistiche per lo sci, da parte di Alta Quota s.r.l ed a fronte dell’immediata cessione delle stesse al Comune di Piazzatorre, con, però, l’obbligo di gestione per dieci anni da parte della società privata, ed in aggiunta al collegamento degli impianti fra i versanti e la sostituzione di attrezzature obsolete, la Società Alta Quota riceverà dal comune di Piazzatorre l’area dell’ex Colonia Genovese, completa dell’omonimo stabile storico, situato in posizione di particolare pregio paesaggistico rispetto alla vallata; per la cancellazione di tutti i pesi ed i privilegi incombenti sull’immobile la società privata Alta Quota s.r.l. si impegna a versare la somma di 500.000euro al momento della stipula dell’accordo.
La società immobiliare riceverà inoltre dal Comune l’area dell’ex Colonia dell’Opera Bergamasca per la salute dei Fanciulli, anch’esso stabile storico sorto in posizione privilegiata rispetto ai servizi del centro del paese; un’ulteriore cessione da parte del Comune verso Alta Quota s.r.l. vede interessati i 16.000 mq dell’abetaia principale del paese, in località Tagliata. Zona quest’ultima (come spiegato in paragrafi precedenti) unica soluzione di continuità fra i due nuclei edificati, di accesso ai sentieri delle montagne e notevole valore aggiunto nel sistema paesaggistico – ambientale, con oltre 150 conifere pregiate.
La cessione delle aree è stipulata, nella convenzione, in accordo agli interventi di urbanizzazione primaria necessari a seconda della portata delle opere edilizie. Si parla però solo di urbanizzazione primaria, quando nella pianificazione sia provinciale, ma soprattutto comunale, grande rilievo era stato dato alla presenza di risorse che potessero soddisfare le esigenze civili e sociali degli abitanti; qui invece «non essendo prevista la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria, il soggetto attuatore si obbliga a corrispondere al comune quanto risulterà dovuto per oneri di urbanizzazione secondaria all’atto del rilascio di permessi di costruire e/o presentazioni di denuncia inizio attività» L’osservazione che sorge spontanea è la pericolosità del baratto di opere di urbanizzazione secondaria con altri finanziamenti liquidi che aumentano le casse del comune. Il rischio è che, con questa pratica, le esigenze civili e sociali, descritte nel PRG, che dovrebbero essere soddisfatte proponendo in comune nuovi poli attrattivi per la cultura, la conoscenza e l’incontro, non vengano tenute in considerazione ed il denaro sia utilizzato per altre emergenze.
Più in particolare, nel crono programma si legge:
La realizzazione dello skiweg di collegamento (Panoramica – Roccolo) da parte della società Alta Quota s.r.l. per una spesa di euro 350.000;
La realizzazione dell’impianto d’innevamento della «Pista del Bosco» da parte della società Alta Quota s.r.l. per una spesa di euro 150.000;
La sostituzione della seggiovia «Zuccone» da parte della società Alta Quota s.r.l. per una spesa di euro 2.250.000;
La realizzazione di un’area verde attrezzata dell’estensione di almeno 2000 mq nel terreno pertinenziale all’ex Colonia Genovese, da parte della società Alta Quota s.r.l. per una spesa di euro 260.000;
La realizzazione di un’area verde attrezzata dell’estensione di almeno 1000 mq nel terreno pertinenziale all’ex Colonia dell’Opera Bergamasca, da parte della società Alta Quota s.r.l. per una spesa di euro 130.000;
La cessione di 150 mq ad uso commerciale al comune di Piazzatorre nel complesso ex Colonia dell’Opera Bergamasca;
L’obbligo di gestione degli impianti ceduti al Comune, da parte di Alta Quota s.r.l., per dieci anni nelle stagioni estiva ed invernale;
«Stagione invernale: dall’8 dicembre alla fine del periodo pasquale; stagione estiva: è garantita l’apertura della seggiovia Gremei1 e del rifugio Gremei tutti i fine settimana dal 1 luglio al 31 agosto, oltre alle due settimane centrali del mese di agosto; oltre alle aperture sopra stabilite, il soggetto attuatore ha facoltà di aprire gli impianti a propria discrezione in altri periodi»
L’onere di sostenere tutti i costi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, eseguite comunque sotto sorveglianza del comune, con garanzia della natura pubblica delle opere stesse;
La convenzione approvata prevede un’efficacia per dieci anni: «scaduto il predetto termine le parti potranno sottoscrivere un’ulteriore convenzione per la parte eventualmente rimasta inattuata, deducendosi proporzionalmente, al fine del computo degli oneri annessi alla eventuale capacità edificatoria residua, il valore attualizzato delle urbanizzazioni e degli interventi di riqualificazione già realizzati. (…) Qualora, peraltro, la capacità edificatoria residua sia inferiore al 30% di quella complessiva prevista dal presente PII, sarà possibile procedere alla sua attuazione ad intervento edilizio diretto, a condizione che le opere di urbanizzazione e gli interventi di riqualificazione previsti risultino completati per almeno il 70% del totale.»
Una clausola del contratto prevede che il soggetto attuatore (in questo caso Alta Quota s.r.l.) possa, in qualunque momento, cedere le aree e le connesse posizioni giuridiche a terzi, svincolandosi da qualsiasi obbligo con la controparte (il comune di Piazzatorre).
Forti dubbi rimangono sull’ammissibilità del Piano Integrato d’Intervento; in primis per quanto riguarda la tardiva formulazione della VAS, post approvazione dell’intervento (trattata più approfonditamente nei paragrafi successivi); in secondo luogo poiché, da legge regionale 10.03.2009 n°5, viene proibito ai comuni privi di PGT firmare un qualsiasi tipo di programma integrato d’intervento ed al momento il comune di Piazzatorre è ancora in fase di redazione del documento.
La stessa relazione di compatibilità geologica, formulata dalla dott. Geol. Stefania Cabassi per conto della società Alta Quota srl, per quanto fortemente intenzionata a scardinare ogni dubbio sulla fattibilità del progetto e preparata solo successivamente alla firma della convenzione (relazione di compatibilità: gennaio 2009 – accordo con Alta Quota s.r.l. : ottobre 2008) non può comunque esimersi dal testimoniare che le zone interessate sono soggette a forte rischio ecologico: per il comparto 1 A, che riguarda la località Tagliata a monte della Ex Colonia Genovese la relazione recita che : «La proposta di perimetrazione delle aree a rischio idrogeologico moto elevato svincola la compatibilità delle opere oggetto del PII (…) Si sottolinea che per l’area in esame, data la vicinanza con aree di dissesto reale e/o potenziale, che comunque non pregiudicano la compatibilità di quanto contenuto nel PII, dovranno essere eseguiti studi specifici (…) Relativamente al settore della località Tagliata che si spinge in direzione della sponda torrentizia del torrente Torcola, nonché in relazione al settore interessato dal PII che si sviluppa poco più a valle, anche in questo caso, poiché le aree d’intervento si sviluppano al margine della ripida scarpata torrentizia in erosione legata all’attività torrentizia del Torrente Torcola si rendono necessari studi di dettaglio come sopra specificato»
Studi di dettaglio che, prescritti, sono stati realizzati con la finalità di identificare delle giustificazioni al massiccio intervento sul territorio che mina la stabilità intrinseca dell’ecosistema e la sicurezza di tutti gli abitanti del paese.
Gli approfondimenti prescritti dalla relazione di compatibilità ambientale riguardano in particolare: «l’eventuale interferenza delle opere in progetto (…) con le acque di deflusso sotterranee che possono manifestarsi in concomitanza con eventi idrogeologici estremi e che sono legate all’infiltrazione delle acque di scorrimento superficiali (…); nel settore più a sud-est della località Tagliata occorrerà verificare la stabilità della sponda di erosione torrentizia del Torrente Torcola, in ragione del suo stato locale di degradazione e della sua possibile interferenza con le opere in progetto; nel settore ovest della località Tagliata occorrerà verificare la possibile interferenza di eventuali blocchi di distacco dalle pareti rocciose poste a nord con le opere in progetto»
Insomma, in condizioni normali, la presenza di questi pericoli a livello idrogeologico inibirebbero totalmente la possibilità di progettare e costruire in queste zone. Il PII tuttavia, a fronte anche di precise segnalazioni da parte di geologi operanti su queste aree, formula una proposta edilizia di residenze per 450 nuovi abitanti.
In una raccomandata al Comune di Piazzatorre, il dott. Turconi, promotore, insieme a Legambiente Bergamo, del successivo ricorso al TAR per l’abrogazione del PII, viene sottolineata l’incongruenza procedimentale che basterebbe, in teoria, a far annullare l’approvazione della giunta: «Posto che la VAS è un processo che deve contribuire alla redazione del Piano/Programma e non alla sua ratifica a posteriori, e considerato che l’accampato presupposto dell’urgenza (ndr: il Comune aveva ritenuto di firmare prima il PII e poi sottoporlo alla valutazione VAS, data l’urgenza della stagione invernale alle porte) non è riconducibile ad alcuna motivazione plausibile stante il percorso sin qui affrontato che, si ricorda, si trascina da oltre un anno, non sussistono fondamenti di razionalità e logicità nell’eventuale volontà di adottare il PII prima che il processo di valutazione ambientale sia maturato ed abbia consentito di esaminare le possibili alternative alla proposta urbanistico – edilizia sino ad ora prospettata che, come ben si rileva nei pareri espressi dalla Comunità Montana e dalla Provincia, è palesemente lesiva per l’ambiente e per il paesaggio.»
Anche nel quadro normativo a livello regionale si desume che «la ratio stessa della VAS è quella di valutare in via preliminare, in sede di elaborazione e di adozione del piano/programma, gli effetti che lo stesso potrà avere sull’ambiente. S’intende quindi che la procedura di VAS debba svilupparsi dalla fase preparatoria all’adozione e poi all’approvazione. (…) Dal combinato disposto della normativa statale con quella regionale appare evidente che al momento dell’adozione del PII da parte dell’Amministrazione Comunale di Piazzatorre (27/10/2008) la VAS risultava disciplinata dalla normativa regionale e, pertanto, la stessa doveva essere iniziata prima dell’adozione del PII stesso e non dopo, come invece è avvenuto.»
Estratto da «L’insediamento disperso ed il problema delle abitazioni turistiche: il caso di Piazzatorre», Tesi di Laurea in Architettura, Politecnico di Milano, aa 2010-2011 Relatore Fabrizio Bottini
La Tesi di Emanuela Gussoni da cui è stata estratta questa serie di significativi paragrafi nasceva (nella logica didattica e al tempo stesso di ricerca di questo genere di documenti) da uno spunto personale precedente che era sfociato in varie pubblicazioni; su questo sito si veda il terzo paragrafo da Spazio Pubblico, «Prima casa e mezza: l’esurbio metropolitano alla milanese»
